探析地产融资渠道拓展策略(2)
2017-08-08 01:03
导读:4、 上市对于身处市场经济中的企业来说无疑是一条上佳的融资途径,房地产企业也不例外。通过增发、配股、可转债三种再筹资方式,房地产上市公司往
4、 上市对于身处市场经济中的企业来说无疑是一条上佳的融资途径,房地产企业也不例外。通过增发、配股、可转债三种再筹资方式,房地产上市公司往往可以筹集到数亿甚至更多的奖金用于投入新项目。于是,这种显而易见的优势效应刺激着越来越多的房地产企业开始苦觅上市的可能。然而上市由额度制改为核准度,特别是目前房地产企业上市还属于试点性质,不可能批量上市,按当今的市场面看,每年能安排几十家企业上市已属不易,等在证券商和证监会门口的长龙还不知排到何年何月。
5、 海外基金与国内企业对接的难题。首先外资在选择国内投资伙伴时要求格外苛刻。外资有一系列成熟的基于国外开发商的各种风险评判手段。这些风险评判手段拿到中国衡量开发商或者某一项目的时候,会碰到很多衔接不上的地方,短时间内让这些境外投资机构改变他们的风险投资办法或者降低他们的要求并不容易。另外国内的相关法制规定有很多地方并不清晰,这是境外投资者相当困惑的地方。
三、 房地产业融资渠道拓展策略
1、开发商贴息委托贷款
所谓“开发商贴息委托贷款”是指由房地产开发商提供资金,委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款,并由开发商补贴一定期限的利息,其实质是一种“卖方信贷”,开发商出资贴息贷款给购房者买房,对承办的金融机构而言,能够有效地规避金融风险,风险的承担者变成了开发商。
“卖方信贷”对房地产开发商有三个方面的好处:第一,解决了融资问题,只要委托贷款周转三次,开发商利用这种方式可回笼资金几乎翻了一倍。第二,现实提前销售,迟早回笼资金。第三,提供有诱惑力的市场营销题材,购房者可低价买期房并获得提前的贷款利息补贴。 2、房地产信托
内容来自www.nseac.com
房地产信托起源于美国,简称REITS(real Estate Investment Trusts),从2003年7月18日中国信托一法两规出台后开始走向我国房地产业。通过成立信托公司,并发行所有权受益凭证等融资工具,以投资于房地产项目。它的优势可以归纳为如下几点:(1)降低企业融资成本,而且期限弹性较大,有利于房地产公司的资金运营和持续发展,优化公司的资产负债结构。(2)信托的资金供给方式更为多样,如针对企业运营或者项目动作的资金信托,有贷款模式和股权投资模式。(3)房地产投资信托通过集中专业管理和多元化投资从而降低投资风险。中国银监会公布的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》意味着两项新的重大突破:房地产信托额度有条件的不受200份制度;即使开发商“四证”不全,同样可以通过信托进行融资。信托规模的放大正在为信托基金的形成开启一扇大门,也可以说是在为中国房地产基