对房地产营销渠道建构的若干思考(2)
2015-10-19 01:02
导读：②在目标市场切入成功后，须进一步造势，以形成强烈的市场需求信号，造成营销商主动联系要求合作的态势时，有针对性的筛选出符合自己楼盘定位，且
②在目标市场切入成功后，须进一步造势，以形成强烈的市场需求信号，造成营销商主动联系要求合作的态势时，有针对性的筛选出符合自己楼盘定位，且在财务、信用及营销推广能力良好的营销公司，作为最终的渠道合作伙伴，在一条价值链上，直接借助其强势渠道，依靠其网络，进行目标市场拓展，向最终目标客户群渗透，全面覆盖目标市场。 思考之二：渠道完成由“纵深狭窄型”向“扁平宽广型”组织架构转型。
在分销渠道的发展趋势由纵深型向扁平型转变的大前提下，房地产营销渠道也不例外。开发商在建构分销渠道的基本框架时，应由选择习惯的自销为主，即“纵深狭窄型”向选择实力雄厚，有特质的营销商和个人渠道，即“扁平宽广型”过渡，从而形成渠道的重心由高向低，由窄向宽的多渠道的转变、建立专业化运作为主的渠道整合优势。
如何转型，在已非常专业化的房地产市场，有个独特现象，值得重视——个人营销渠道的潜在网络优势。
楼盘营销有一大特点，即社团与交际纽带的特殊作用——口碑效应。往往一位老顾客所带来的营销价值，非常可观，作用尤为明显。这些老顾客，他们有固定的朋友圈子，有基于亲戚关系的网络资源。在关系营销、整合营销逐渐成为主流的今天，为了追求利益，他们希望发挥其所掌握渠道资源的效益，以获得个人收益，因此有动机作为个人营销代理，对于开发商来说，老顾客是可充分利用的口碑渠道资源。
但目前，许多开发商更多的把这种渠道看成权宜之计，并没有相应营销战略跟进。其实，从长远来看，对个人渠道，开发商完全应纳入其营销渠道整合中，必要时(市场网络基本理顺)应争取将其并入自身营销网络体系，把现实、潜在与将来的关系顾客固化在目标群中。
本文来自中国科教评价网 同时，在与老顾客个人合作时，笔者认为应从以下三方面入手。
(1)应制定出切实可行的营销策略，吸引个人加盟，纳入渠道网络布局；如通过VIP会员制等形式，建立起基于利益上的对公司的忠诚度。
(2)要具有可控性。通过个人的利益依附于开发商整体利益的实现和提高来控制个人的营销行为。
(3)公司相对应的服务流程要便捷和灵活，公司应对个人进行有效地扶持，特别在营销分层兑现上应尤其重视。因为，个人与开发商相比，本身处于相对弱势，如承诺没有实现，很难挽回，可能影响宽泛。
思考之三：开发商应与营销商建立起心理契约关系。
所谓心理契约，是指一种非正式的、非书面的，无法律效力，但如果违约会给违约方带来极大心理压力的心理关系，严重时可导致中断合作。根据艾奇奥尼矩阵模型，在组织与个人之间，存在三种有效的心理契约组合，这些组合，同样适用于开发商与营销商的关系。因此，开发商与营销商在完善有关书面合作契约的同时，应尽量选择有共同价值观的营销商，在战略利益上结盟、在相互之间扶持、在奖励政策灵活等方面、建立起双方之间规范型与道德型的心理契约关系。
(1)开发商的规范型：建立富有诱惑力的价值观体系、与营销上共建价值链条。
2)营销商的道德型：基于对开发商价值观的认同，合作有长远考量，不计较暂时的得失。
