我国土地储备制度对房地产市场的影响(2)
2016-06-21 01:03
导读：土地储备对土地价格的影响不大 以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的土地储备库存量和土地交易价格进行相关分析：土地储备库存量（DS）与
土地储备对土地价格的影响不大 以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的土地储备库存量和土地交易价格进行相关分析：土地储备库存量（DS）与土地交易价格(DP)的相关系数为0.659，为显著相关。但在对该样本相关系数进行显著性检验时发现t值偏小，总体相关系数接近零值，土地储备量与土地价格呈弱相关关系。对土地储备库存量（DS）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地储备库存量对地价的解释能力较弱。
DP= 1636.75 13.92DS(t= 1.752)
拟和优度检验R=0.435，F=3.080，DW=1.940
LN (DP)=7.001 0.221LN (DS) (t= 3.125)
拟和优度检验R=0.206，F=1.038，DW=1.819
由以上回归模型的解释，土地储备库存量与地价间的相关关系较弱。土地储备库存量每增加1万平方米，对地价平均有13.92元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地储备库存量增加1%，地价只变动0.221%。通过以上分析可知，土地价格上涨并不是由土地储备制度造成的，土地储备对土地价格的影响不大。
对商品房价格上涨的分析
房价上涨是多种因素共同作用的结果。其中，开发成本、市场需求等因素是主要的。
开发成本上升是房价上涨的主要原因 在土地拍卖供应方式中，开发商的土地成本投入数额受到市场竞争的影响，必然以市场最高价才可竞得理想的土地。而将土地成本增加部分转嫁至房价是开发商转嫁开发风险的必然选择。以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的商品房销售价格和土地交易价格进行相关分析：房价（HP）与土地交易价格（DP）的相关系数为0.980，为高度相关。对房价（HP）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地交易价格对房价有很好的解释能力。
（科教论文网 lw.nseaC.Com编辑发布） HP= 815 1.079DP(t= 9.849)
拟和优度检验R=0.960，F=96，DW=2.996
LN (HP)=2.566 0.718LN (DP)(t=10.232)
拟和优度检验R=0.659，F=7.73，DW=3.355
由以上回归模型的解释，房价与地价之间有很强的正相关关系。土地交易价格每增加1元/平方米，对房价平均有1.079元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地交易价格增加1%，房价将变动0.718%。
