试论业主委员会的性质、题目与对策(2)
2015-01-26 01:52
导读：三是在治理维修资金或其他由业主筹集的资金题目上,业主委员会与业主矛盾较为突出。如部分业主委员会大权独揽,擅自将维修资金出借给贸易机构从中牟
三是在治理维修资金或其他由业主筹集的资金题目上,业主委员会与业主矛盾较为突出。如部分业主委员会大权独揽,擅自将维修资金出借给贸易机构从中牟利,有的小区甚至出现业主委员会主任挪用维修资金炒股或购置房产。又如一些业主委员会怠于行使权利和职责,将物业治理资金、权利全盘交于物业治理企业,使得二者的职责更加不明。
产生这些题目的主要原因有:
第一,业主委员会运作制度不成熟。业主委员会是自治机构,法律不会更多地进行干涉,主要依靠于业主大会的授权及业主大会制定的各项议事规则及运作规则等。但是由于专业性水平不高等原因,业主委员会的运作缺乏一整套的机制。在目前的状况下,业主委员会权力的运作和责任的承担不对等。
第二,缺乏监视机制。根据物业治理条例的规定,业主在物业治理活动中,可依法监视业主委员会的工作。但这是非常空泛的。有很多业主由于公共权利意识的淡漠,只要事不关己,往往就是高高挂起的态度。
固然法律对业主委员会的违法侵权有所涉及,比如规定业主委员会作出的决定违反法律、法规的,由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部分,责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。但这一规定不痛不痒,难以达到预期效果。同时由于业主委员会产生的权利义务终极是由所有业主来承担,缺乏对委员法律责任的规定。
3 建立健全业主委员会制度的对策
其一,对业主委员会的委员资格进行量化。现行相关法规只是规定,业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。但是缺乏具体的考核标准。而且,在小区内,业主往往都是“最熟悉的陌生人”,相互之间缺乏沟通和了解。这在一定程度上加大了遴选合适委员的难度。 其二,要求业主委员会严格按照规定运作,其工作情况应当定期以书面形式在物业治理区域内公告,接受业主的质询。以最大可能的透明度接受业主的随时监视。
内容来自www.nseac.com 其三,建立业主的救济机制。如浙江省物业治理条例第十八条规定:业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的,物业治理区域内的业主可以根据本条例第十二条第三款规定提议召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的,物业主管部分、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当指导业主召开。
业主大会临时会议有权根据业主大会议事规则提出质询、依法撤销业主委员会所作的决定或者改选业主委员会。
其四,进步小区业主的权利意识,加强小区的***监视。
其五,厘清业主委员会与业主大会、物业治理企业三者之间的关系。使业主委员会在正当合适的框架内,做好业主的维权。
这里还涉及一个题目,即,发现业主委员会对业主的侵权之后,业主能否起诉业主委员会？即业主委员会的诉讼地位题目。在我国相关法规范中,对于业主委员会的法律地位一直没有明确的界定。
就业主委员会与业主共同体之外的第三者关系而言,根据2003年最高人民法院对安徽省高级人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的
请示报告》中的答复,在与业主共同体之外发生的法律纠纷中,业主委员会被赋予诉讼原告资格。但对于业主委员会是否具备被告资格,没有明确的规定。基于诉讼的基本原理,假如业主只能充当原告,将会导致诉讼权利义务的不对等。因此,应当以为,业主委员会兼具被告资格。浙江省物业治理条例的第十七条也规定,业主委员会在物业治理活动中为维护物业治理区域内业主共同权益的需要,经业主大会决定,可以以自己的名义依法提起诉讼。可以理解为业主委员会具有起诉应诉的完整权利。
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就共同体内部,个别或部分区分所有人与业主委员会之间的法律纠纷,业主委员会是否具备诉讼主体资格,没有相应的规定。物权法第七十八条第二款规定,业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主正当权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第八十三条第二款规定,业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人正当权益的行为,有权依照法律、法规以及治理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己正当权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。由此,确立了业主对业主委员会的异议权,并赋予其向法院提起诉讼的权利。
