简论个人住房按揭中银行风险的防范(3)

2015-06-08 02:34

导读：1、购房人所购房屋的财产保险。此处值得留意的事，在实际操纵中，笔者发现在尽大多数保险合同中都明确写着“如发生意外事故导致房屋毁损后，银行

1、购房人所购房屋的财产保险。此处值得留意的事，在实际操纵中，笔者发现在尽大多数保险合同中都明确写着“如发生意外事故导致房屋毁损后，银行为被保险人或第一受益人”，笔者以为由于银行对抵押房产并不拥有所有权，这种作法违反《保险法》的规定，该保险法律关系是无效的。对此笔者建议在保险合同中可以明确约定“ 如发生意外事故导致房屋毁损后，银行可以从保险赔偿金中优先受偿”。
2、购房人的人寿保险，1998年4月下旬，国家计划委员会与荷兰国际团体共同举办了“住房融资与寿险联合运营机制研讨会暨荷兰住房融资模式先容会”。荷兰国际团体（ING)提出了一个被以为适用情况的建议“模式”，笔者以为“ING模式”为我国住房按揭风险防范提供了一个崭新的思路。“ING模式”的核心是将购房抵押贷款与人寿保险相结合，它要求购房人购买相应年限和金额的人寿保险作为借贷的担保，购房人只需支付全部房价15%至20%的首期购房款即可购房。在这种机制下，一方面购房人每月仅需支付贷款的利息，人寿保险期满后其保险金恰足以清偿贷款本金，负担大为减轻；另一方面又可确保银行债权不会因购房人中途死亡、残废以致丧失还款能力而出现贷款无法收回的风险。“ING模式”为购房人带来很多便利，也为保险公司带来新型客户群体，拓展市场业务领域，同时也给开发商带来新的生机，终极也给银行确立了因购房人伤亡而造成的还贷风险防范机制。
3、开发商和购房人的履约保险。这是一种新的保险业务，其核心是当开发商和购房人因某种原因（保险责任范围）导致其履约能力下降时，由保险公司支付赔偿金，从而避免了因开发商和购房人履约能力下降给银行带来的还贷风险。（转载自http://zw.ＮＳＥaＣ.com科教作文网）
(三)开辟律师业务与个人住房按揭业务的契合点，确立个人住房按揭银行风险预防机制
个人住房按揭从根本上讲是一种融资活动，其突出特点是信用行为，而对于信用程度的认定往往需要有专业技能，因此律师业参与个人住房按揭成为必要和可能。实际上律师业与按揭的竞合在国际上是十分普遍的，而我国在仍缺乏足够的结合面。笔者以为，律师至少可以在以下几个方面发挥其重要作用：
1、对开发商进行资信审查。开发公司是否依法设立，是否具有房地产开发权，公司注册资金来源及注资是否充足，公司组织机构、治理机构是否健全等。
2、对购房人的资信进行审查。首先审查购房人是否符正当律规定的主体资格，其次审查经济收进来源是否足够和稳定，是否自用购房，是否存在“炒楼”意图等情况。
3、对开发项目的正当性进行论证审查。如开发商是否正当取得土地使用权，使用权的用途、期限以及是否可能自由转让；该项目是否经正当程序审批报建、该项目是否具备预售条件、有否取得预售证、可否保证依时取得正当有效证实等。
4、代为起草、签订住房按揭合同、购房合同甚至是保险合同。从合同形式、合同两方面依法维护开发商、银行、购房人的正当权益，确保各契约的真实性和正当性。
5、律师对按揭资金的流向可以起监管职能。律师通过对开发商银行账户的监管，使按揭资金确能用于项目开发建设，并保证按工程进度有计划用款，防止开发商抽逃资金。
律师参与住房按揭业务，从防范银行风险的角度讲具有如下重大意义：（1）从程序和实体上保证整个按揭行为的正当性，防止因银行审查不慎而带来的隐忧；（2）律师对自己的法律行为负责，如因律师过错而导致合同无效或者其他损失，律师应承担相应的法律责任，包括民事赔偿责任、行政责任甚至是刑事责任。

（转载自科教范文网http://fw.nseac.com）

（四）实行制度创新，加强制度建设，进步贸易银行信贷治理水平和防范风险能力
法律是一种最具稳定性和最强约束力的制度。制度建设对于发展经济的作用已为大多数的经济学家和法学家所认同。在制度建设中，制度创新更是重中之重。制度创新这个概念，在经济学里的含义是指能使创新者获得追加利益的现存制度的变革，它与技术创新有某种相似性，制度创新往往是采用某种组织形式或者经营治理形式方面的一种新发明的结果。从观念上讲，制度创新就是解放思想，转变观念，是突破旧观念、旧制度的束缚而建立新观念、新制度的结果，因此对于创新者而言，它既需要勇气，更需要实践的勇气。一种新制度的诞生并产生预期的纯收益是这两种勇气相结合的结果。目前我国有很多银行经营者已经意识到了制度创新对于改进治理制度，进步经济效益的巨大作用并进行了很多成功的尝试，但是，还远远不能适应我国经济和形势发展的需要。实践证实我国银行在原有计划体制下建立起来的内部经营机制包括信贷治理机制已经不能适应市场机制的需要，需要通过制度创新，抛弃原有的旧制度、旧机制，建立新制度、新机制，同时吸收原有机制中仍然具有生命力的制度，从而建立起贸易银行新的适应市场机制需要的灵活高效的内部经营机制和信贷治理机制，使贸易银行获得新的生命力，真正按照化的要求经营，往追求和实现利润最大化，终极做到防范金融风险，保障银行信贷资产安全。