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对宅基地使用权转让和抵押有关问题探析(1)务(2)

2014-08-10 01:04
导读:对于上述两种观点,笔者认为,第二种观点符合我国法律规定和现有国情,第一种观点虽然鼓励本集体经济组织成员之间转让宅基地,却没有充分考虑我国

对于上述两种观点,笔者认为,第二种观点符合我国法律规定和现有国情,第一种观点虽然鼓励本集体经济组织成员之间转让宅基地,却没有充分考虑我国现有农村宅基地总量不足的实际,若对本集体经济组织成员之间转让宅基地没有限制,会出现少数人拥有多处宅基地的问题。其他成员在没有宅基地的情况下只能去挤占耕地。但是第二种观点限制条件过分严格,在同一集体经济组织内若有成员要转让其使用的宅基地,按照第二种观点所限制的条件很难找到符合条件的受让者,即使找到符合条件的受让者也难以形成竞买局面,会成为单一的买方市场,不利于充分保护出让人的财产权。因此笔者建议适当放宽同一集体经济组织内受让者的条件,即将第三项限制条件“受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件”,放宽为受让人现有住房和宅基地不超过二处,突破现有的土地管理法的规定,在肯定现有农村存在合理的收入差距的同时,促进有限的宅基地资源合理的配置,鼓励农村先富起来的人适当的利用和开发土地资源,保护出让人的有限的财产权。另外,第一项的限制条件即“转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地)”,也应考虑现已在城镇或其他地方有稳定的收入和固定住所的出让人,无须再限制必须拥有两处农村住房的条件。尽量扩大同一集体经济组织的出让和受让主体,用市场这支无形的手来予以调整。现我国近9亿农民人多地少的实际国情,阶段性地将农村房屋及宅基地转让从大市场中分离出来,也是农村社会保障体系尚未建立的无奈之举。
(二)、非同村村民之间进行宅基地转让问题
非同村村民之间进行转让问题,通常在买卖主体之间表现以下二种形式:一是买卖主体均是农民,但不是同一集体组织或同村村民之间进行房屋及宅基地买卖、转让。二是买方为城镇居民的房屋买卖。关于买卖合同效力,一种观点认为非同村村民之间进行宅基地转让、买卖合同无效,理由是,我国宪法第十条第四款规定“任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权的可以依照法律的规定转让”。《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。可见,作为宅基地的集体土地,在非同村村民之间进行宅基地的转让不符合上述法律规定。国务院办公厅在1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定:“农民的住宅不得向城市居民出售”虽不是认定合同无效的依据,但它是上述法律条文的具体化和明确化,有参照价值。据此,应认定合同无效,根据过错责任原则,由出卖方因出卖法律禁止出卖的房屋而导致合同无效,可认定其单方违约,由其赔偿因此给买受人造成的损失。

(转载自http://zw.NSEaC.com科教作文网)


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试论财务报表保险制度中各方的独立性
浅谈企业如何构建现代财务管理体系
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