住房反抵押贷款的前景分析(1)(2)

1.孤寡老人。他们没有子女来供养他们，去世后也不用想着把房子留给后人，所以这部分老人生活如果没有保障，可以想想用“倒按揭”。 尤其是中国在上世纪70年代开始推行计划生育政策，提倡一对夫妇只生一个孩子。现在在城镇，1970年代初出生的女性独生子女约占同龄女性的5.4%，男性独生子女约占同龄男性的6.5%；从70年代后半叶开始，中国城镇独生子女比例快速增长。1980年代后出生的女性独生子女约占同龄妇女的60%，男性独生子女约占同龄男性的67%[10]。现在科技医疗还达不到百病可治的境界，有许多人因为得患重病而离开人世。还有意外伤害是悬在独生子女头上的一把剑，根据1990年全国生命表（两性合计），每1000个出生婴儿大约有5.4%的人在25岁之前死亡，12.1%的人在55岁之前死亡。由于死亡概率的变化十分缓慢，所以 5.4%和12.1%的家庭会经历孩子夭折的风险几乎难以规避。这些失去子女、子女伤残的家庭惨不忍睹！但却为住房反抵押贷款提供了市场。2.有子女，但自己收入有限，子女无能力给予老人更好的生活条件，也不需要老人提供住房的。这部分老人可以成为”倒按揭”的拥护者。3.不用考虑把房子作为遗产给予子女的老人，可以把房子”倒按揭”，在有生之年既可以享受住房又可以享受房子带来的经济效益。4.家庭生活优越，有闲置房产的老人。可以考虑将闲置房屋出租也可以考虑”倒按揭”。

3.2 长远的潜在目标群体

在中国，尤其是如北京、上海之类的大城市，房价一直上涨，房价上涨有不同的解释原因。有观点认为我国目前房地产购买力的来源：前面的一对小两口，加上后面的双方的4个父母。从这个意义上可以说，独生子女家庭结构，是支撑中国房市的重要因素[11]。这个因素在短时间内不会消失。

但问题是，必须要看到事情的另一面。当三个家庭来共同支撑一套住房的时候，高房价事实上也就抽干了三个家庭的积蓄或未来的储蓄能力。这对于父母一辈的两个家庭来说，含义就尤为严重。父母一辈的人，生活在低工资低收入的年代，其中的大部分人积蓄非常有限。许多父母在为孩子购房的时候，已经是倾尽了一生的积蓄。由此构成的问题将是长远的。但这也为住房反抵押贷款提供了可能性和必要性，这种“4—2—1”的家庭结构给孩子的养老带来沉重压力，开拓新的养老思路，养老模式多元化非常必要；而住房数量的增多，使孩子对住房反抵押贷款的阻力减少。

4. 建议及结论

住房反抵押贷款若能成为现实，还需要有一定的政策法律和权威部门联合起来进行保障，制定适当的政策：

1.老年人进出市场的随意性。在贷款签约后3天内，无需任何理由，老年人可取消这笔交易；

2.保证老年人的居住权。当今《物权法》没有居住权的条款，因此在住房反抵押贷款合同中要保障老年人的居住权；

3.保证赡养人的优先购买权，并给予一定优惠。所设计的产品可以考虑“允许养老者赎回”的办法，在不损害保险公司利益的前提，为投保者留个随时可以退出的通道。在借款人亡故后，保险公司还可以给介其户女以购买这套房屋的优先权。当然其价格要由房屋的所有者一一保险公司来提出，这有助十满足我国有些老年人希望身后让其户女继续拥有这套房屋的愿望[12]。 （科教论文网 lw.nSeAc.com编辑发布）
    4.政府支持。在这种保险中，保险提供方实际上成为超资产净值付款的最终承担者，其结果必然是无利可图。也就是说，这种保险应该成为一种政策性的、非赢利性的金融业务，由政府特设或指定机构开办，并由政府提供资金支持。事实上，美国等国家住房反抵押贷款业务的成功举办，其根本原因之一就是其房屋与城市发展部(HUD)提供巨大的财力支持[13]。

尽管当前在我国实施倒按揭的存在着某些障碍，但随着养老形势的发展，银行系统的改进，以及相关法律和体制的完善，它完全能够成为未来的一种理想个人养老模式。但笔者看来，无论是选择哪一种住房反抵押贷款的方式，对于老年人来说，都只不过是提高养老质量的补充手段，而要想真正让老年人老有所养，安度晚年，关键还在于整个社会的养老保障体系是否健全。如果没有这样的制度根基和政府公共服务，单纯依赖住房反抵押贷款这样的民间保障措施，仅仅对社会养老保障漏洞的弥补，无异于舍本逐末，更是对现实问题的一种逃避。

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[1] 柴效武，徐智龙.售房养老推行中“柠檬市场”分析.浙江金融，2003（7）.

[2] 周俊山.住房反抵押贷款——基于中国“五普”数据的分析.市场与人口分析，2006（增刊）.

[3] 聂国春<, /SPAN>.住房倒按揭即将推出，养老究竟需要多少钱？中国消费者报，2007年10月29日.

[4] 柴效武.房产养老寿险业务中老年人健康状况评价的不完全信息博弈.浙江大学学报(人文社会科学版), 2007(6).

[5] W .Phillips，S.Gwin， Reverse mortgages. In: Transaction， Society of Actuaries， vol. XLIY， 1993.

[6] 童汇慧.住房反抵押贷款养老模式推行中的风险判断.企业经济,2007( 3).

[7] 丁乡.以房养老找不到坚挺的理由.新经济杂志2006（3）.

[8] How could reverse mortgages be made more attractive ? By Marilyn Kennedy Melia，Chicago Tribune，Published October 10,2004.

[9] 张鑫.逆抵押贷款的精算模拟与方案设计.金融论坛,2007( 10).

[10] 段成荣,杨书章,高书国.21世纪上半叶我国各级学校适龄人口数量变动趋势分析.人口与经济，2000(4).

[11] 孙立平.家庭结构与房价飞涨.中外房地产导，2006（9）.

[12] 杨明,张亚男.保险业在住房反向抵押贷款的作用.华商,2007年10月B版.

[13] 同6.

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