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什么是施工留置权？(1)网(2)

2015-07-20 01:10
(2) 留置权人可通知工程抵押贷款人依法扣押部分贷款，因为工程贷款是业主以留置权人创造的财产为抵押。留置权人取得业主同意书或法院判决书后，即可获得贷款人的支付，例如美国新墨西哥州的《停止通知法案》(Stop Notice Act)。
(3) 对于法律禁止拍卖的政府工程，留置权可设于政府基建帐户上。例如美国纽约州留置权法律的“留置公共改良工程帐户的通知”(Notice of Lien on Account of Public Improvements)，当局收到这种通知后，必须造册登记，并冻结相应的政府基建资金。留置权人取得工程部门同意书或法院判决书后，即可获财政部门的支付。美国术语Public Improvements指公共财产的新建、扩建、改建、维修等“改良”工程。
(4) 对于承租人的装修工程，留置权人一般不能拍卖业主的不动产，但可以拍卖租约，亦即拍卖承租人的承租权、装修财产和租约的押金。
(5) 对于收费公路，留置权可设于收费账户上。
我国有些地区规定，对于拖欠工程款的开发商，由政府指定机构代售其商品房，销售收入优先偿还工程款，如同留置了业主收费账户中的资金。在英国法中，未来财产 (例如未来收入) 的担保称为“押记权”(Charge)，而美国法称为“浮动留置权”(Floating Lien)。

8 优先受偿次序的例外规则

不动产拍卖清偿时，所有担保物权按登记生效日期排定优先受偿次序。
但是，如果业主开工前办理了工程抵押贷款，并将贷款挪为它用，则会损害施工留置权人的合法利益。另一方面，如果不能保护贷款人的合法利益，也就没有人愿意提供在建工程抵押贷款给业主清偿工程债务，因此有以下例外规则：
(1) 开工前已登记的工程抵押贷款，其中用于支付工程款的部分优先于留置权，其余部分劣于留置权。
(2) 开工后新登记的工程抵押贷款用于支付工程款或者清偿已登记的留置权时，优先于其后登记的留置权，否则劣于留置权。 （科教作文网http://zw.nseAc.com）
工程抵押贷款人支付工程款犹如赎买了工程债权人的留置权，并取代了这些留置权的优先位置，因而优先于其后登记的留置权。为保卫自己的优先受偿权，工程贷款人必然要严格监管业主的工程贷款账户，认真审核所有支出的用途，以保证“专款专用”。留置权人还要向已登记的工程抵押贷款人递送留置通知，催促贷款人监督业主及时清偿留置权。

9 承包商付款担保制度

如果业主已按合同付足工程款给承包商，而承包商拖欠款时，业主就有可能要支付第二次工程款以清偿分包商、供应商、工人登记的留置权。这样，承包商付款担保制度应运而生。
承包商付款担保提交给业主在不动产登记机关登记备案，以免业主遭受不合理的留置。如果业主已按合同付足了工程款给承包商，分包商、供应商、工人的留置权登记将转为对承包商付款担保的索赔。由于债权人通常搞不清楚到底是谁在拖欠款，因此往往“双管齐下”：既登记留置权，又同时向承包商付款担保人索赔。
承包商付款担保人实际上是保证：
(1) 承包商的投标价不低于成本；
(2) 承包商的财政状况能够满足履约的需要；
(3) 承包商不会挪用工程款，并保证支付工资、材料款和分包款。
这些其实也是履约担保人应该保证的内容，因此付款担保是履约担保的附加担保，不另加收保费，也不会增加社会成本。

为避免支付两次分包款，承包商还会要求分包商提交付款担保，而分包商也会要求下级分包商提交付款担保，这样就会形成一个严密的付款保护系统。分包商工人的工资至少有六个保障：分包商、分包商付款担保人、承包商、承包商付款担保人、业主、业主的付款担保——不动产。此外，不动产抵押贷款人也会赎买留置权。

10 各国不动产承揽人的担保物权

各国法律赋予不动产承揽人的担保物权主要有以下类型： （科教范文网 fw.nseac.com编辑发布）
(1) 不动产留置权。例如美国的Mechanic’s Lien，
(2) 不动产优先权。例如法国拿破仑法典第三编 第十八章【优先权及抵押权】，
(3) 不动产抵押权。例如德国民法典第648条 【建筑承揽人的担保抵押权】，

以上就是《合同法》第286条的三种学术观点的来源。其中，不动产抵押权只保护合同承包商，而不动产留置权的保护范围最广，历史也最悠久，并且有专门的成文法，其规则、程序相当详尽。理论上所有向不动产施工提供了直接劳动、服务、材料、设备的人都拥有留置权，因而可以一揽子解决工程拖欠款、分包拖欠款、材料设备拖欠款、工人欠薪等一系列问题。
法国拿破仑法典没有留置权，也没有动产抵押权，但有优先权制度，其中不动产优先权采用登记制。

11 施工留置权的原理

任何人都不能无偿享受他人劳动成果。公元前约450年的古罗马《十二表法》第六表第7条规定：“出卖的物品纵经交付，非在买受人付清价款或提供担保以满足出卖人的要求后，其所有权并不移转。”
这与我国《合同法》第286条不谋而合，也是古罗马工匠、供料人留置权的依据。即使工程已经交付，但在付清价款之前，债权人仍然有权保留 (拒绝给付) 所创造的不动产所有权，以阻止任何人不当得利和对抗“欺诈”，如工程采购人不付款赎回其所有权，留置权人将变成不动产的“共有人”并可申请法院依法拍卖清偿。
随着商品经济的发展，为保护交易安全和避免大量诉讼，后来出现了动产的“善意取得制度”，但这只是人们制订的世俗制度，而不是财产法学的基本原理，并且不适用于不动产，否则，承租人、施工人等“无权处分人”将可以卖掉所占有的不动产，而业主却无权向“善意”买受人主张权利，这就会发生大量的欺诈。不动产物权采用登记制意味着只有合法权利人才有权处置不动产，至于登记错误而导致“无权处分人”处置不动产，则与“善意取得制度”无关，而弄虚作假的恶意登记行为属于刑事罪行。

（科教作文网http://zw.ΝsΕAc.Com编辑整理）
美国最早期的Mechanic’s Lien采用“先诉讼，后登记”方式，这与古罗马工匠、供料人留置权的行使方式类似。而拿破仑法典的优先权制度使失去占有的债权人仍然对财产拥有优先权，而不是沦为普通债权人，这体现了衡平法的原理。

12 总结

我国建筑业有近四千万工人，并是农民工欠薪的“重灾区”。为建设和谐社会和实现法律公平，《物权法》应当赋予建筑业某种不动产担保物权，不管是“法定抵押权”还是“优先权”或是“施工留置权”。
商品房是优质担保物，世界各国的商品房工程都不存在工程拖欠款问题，而我国的工程拖欠款却主要发生于房地产行业，这是我国法律不完善而造成的反常现象。
作者认为，《物权法》应设立“登记制”的不动产施工留置权。不动产一旦被登记了留置权，如同被登记了抵押权那样，业主将不能自由出售、转让，清除留置权登记之前也不能获得产权证书，这样业主就不得不清偿欠款，以清除留置权登记，工程拖欠款问题也就迎刃而解。
实际上，我国设立施工留置权的最大障碍只是“不动产留置就是占有不动产”的悖论而已。
有关国外不动产施工留置权的历史、程序、规则等，请参考“法律论文资料库——外国法律总论”的相关文章。

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