业主权概念及其法律化(1)(2)

(二)业主权与以非小区形式存在的建筑物所有权

我国房地产建设的实际状况是以土地整幅规划、使用为基础的建筑物区域即小区已经成为商品房存在的主要形式，但仍然还存在着相当数量的以非小区整体规划为存在形式的其他建筑物。如前所述，广义的“业主权”包括小区之外的房屋所有权，但法律上的“业主权”仅定位于建筑物区划（小区）内业主的复合物权。如此而言，就在逻辑上出现了新的问题——即业主权是否与非小区规划建筑物的“业主”权利设定、保护的存在矛盾？其实，业主权在设定、保护规划小区内业主的权利义务的过程中，并不排除其他建筑物形式中所有权者的权利，只不过小区规划外的建筑物所有权人这类“业主”权利不由法律“业主权”规则予以规定而已。小区规划外的建筑物所有权人按照一般的所有权关系由《物权法》作出系统规定即可。

(三)小区内一般房屋所有权与业主权

小区内一般房屋所有权是指在规划小区内，对作为一物（以独立形态存在）的房屋所享有独立的占有、使用、收益和处分的权利，如独立别墅的房屋产权。这种所有权在我国城市不具有普遍性，城市更多地房屋是规划开发的多层或高层建筑。一般房屋所有权人由于其对房屋享有完全的支配权利，是当然的业主。一般房屋所有权人与区分所有权人是业主权主体内涵的主要成分。

（四）小区内的居住权、承租权、典权与业主权

小区内居住权指居住权人对他人于建筑物区划内所有的住房以及其他附着物所享有的占有、使用的权利。居住权是否有收益权尚有争议，有反对也有支持，或有条件享有；[2]是否以专门的物权来对居住权作法律规定，这在我国民法界也是一个有争议的问题。但争议并不妨碍居住权作为一种社会生活中产生出来的应有权利的客观存在。居住权人排他地享有对房屋及其相关物的部分直接支配权利，享受房屋及其相关物的部分利益和经济内容并承担义务，这些因素使居住权人具备了成为业主成分的基本条件。

小区内房屋租赁是指建筑物规划区内的房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人占有、使用，由承租人支付租金的行为。在现代经济社会中，越来越多的债权被赋予物权的效力，出现了债权物权化倾向。[3]在房屋租赁中，承租人由租赁权获得了对房屋及其相关物的占有、使用甚至部分收益、处分的等直接支配权利并享受其利益，由此而具备了业主身份的条件而成为业主。

典权是指支付典价、占有他人于建筑物规划区内的房屋，从而进行使用收益的权利。在典权之中，由于承典人有权占有房屋供自己使用，在典权存续期内，还可以将房屋转典或出租给他人，行使对房屋的占有、使用和部分处分、收益的权利。基于此，典权人也成为业主的重要组成部分。

三、立法是否采纳“业主权”概念？

即便采纳“业主权”概念，这一概念在《物权法》中能否使用以及如何表述，又是一个值得关注的问题。从为数不多的关于业主权概念的论著中看，“业主权”是一个颇有争议的概念，争论焦点主要集中在法律规范是否应当采纳“业主权”概念这一问题之上。一般观点认为，“业主权”并非法律意义上的概念，而是房地产经济活动和群众社会生活中的通俗语词，在立法中使用不够规范；[4]并且，在西方传统的物权法理论体系中没有业主这个概念，故而，援用这一概会影响物权法律理论体系的严密和完整，甚至出现法律思维的混乱。[5]持此观点的学者主张用“建筑物区分所有权”来界定相关概念。

笔者认为，立法中使用“业主权”的法律概念更为恰当，主要理由如下：

1、使用“业主权”可以使得法律规范更具有“亲民性”。业主概念作为我国房地产经济领域中产生的概念，长期以来作为房屋产权所有人或相关权利人的代称，这一概念表述也被群众广泛接受和使用，已形成社会经济生活中的一种习惯名称。法律作为反映社会物质生活条件法权关系的主要载体，将社会生活中被反复使用的“业主权”引入民法制度的之中，是立法机关尊重社会生活中的风俗习惯，顺应经济民主，遵从经济生活条件的恰当行为，也是立法者关注民生，关爱普通百姓生活，促进、发扬民法制度“亲民性”风格的重要举措。

2、“业主权”概念简洁明了，有利于主体的权利维护的便捷化及司法裁判操作性的增强。“业主权”这一表述更能考虑到普通百姓运用法律维权的方便，符合一般群众的认知和社会现状，业主权概念是适合国情、合乎实际的法律概念，而建筑物区分所有权人概念不容易被百姓学习和理解。只要在《物权法》等法律规则中对“业主权”的内容进行确切的、科学的界定和规范，明确界定，在以后的法律实践中，随着主体对这一法律概念的反复援用，即可以清楚地反映这一概念的内涵和外延，使法律概念便于运用和操作。

3、使用“业主权”可以避免法律概念与社会通念的矛盾和冲突。法律制度中的概念不仅要在规范意义上具有逻辑性、统一性，而且应当与社会生活中的一般观念相吻合，使之在法律领域的表述与社会生活中的通念一致，避免使用中不必要的矛盾和冲突发生。

4、由于建筑物区分所有权人不能涵盖建筑物及其相关物上所实际应有的权利，如把概念界定为建筑物区分所有权实质上缩小了业主的范围，不利于业主权利的保护，相当多的与建筑物相关的法律关系将得不到调整。

（转载自http://www.ＮＳＥＡＣ.com中国科教评价网）
[参考文献]

[1] 陈红军：《建筑物区分所有权与物业管理中业主的权利》，《合作经济与科技》2005年16期。

[2] 王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社2003年版，第533页。

[3] 尹田：《物权与债权的区分价值：批判与思考》，《人大法律评论》2001年第2期。

[4] 易继明：《对物权立法的思考》，《学习时报》2005年第7期。

[5] 凌兴高：《物权法关于完善“业主的建筑物区分所有权”的立法建议》，中国法院网2005 (8)-2

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