小区车库回属的法律分析律毕业论文(2)
2017-12-03 04:47
导读：2.1.3 谁投资谁受益角度分析 小区业主买受房屋时，房屋所有权和土地使用权一并转移与房屋买受人。房屋买受人所缴纳的房款并非只包括房屋的价款还包
2.1.3 谁投资谁受益角度分析
小区业主买受房屋时，房屋所有权和土地使用权一并转移与房屋买受人。房屋买受人所缴纳的房款并非只包括房屋的价款还包括取得土地使用权的用度，否则开发商将无从获利。而且开发商为了利益最大化，自身并没有对小区土地或建筑物保存相应的权利，而多是将能卖的东西通通卖掉，这样“由于小区土地使用权已全部分摊到各业主名下，由开发商拥有地下车库所有权又缺乏土地使用权之基础。”既然开发商将小区车库的资金投进已经分摊到各业主名下，那么实际上车库的投资者乃是小区业主，则小区车库的所有权当然回于各房屋买受人，即小区业主。因此，开发商固然是小区项目名义上的投资人，但是其投资本钱，包括建设小区车库的本钱已经计进了房屋销售价格当中，业主支付了对价，应当取得车库的所有权，这与民法的基本理念是相一致的。
2.2 小区车库法律属性的实然分析
通过以上对小区车库法律属性的应然分析可以看出：小区车库应当以属于小区业主共有为原则。但是现实中的情况是非常复杂的，实际情况是很难按照
法学理论所设计的应然道路发展的。在实践中，建筑物区分所有权理论中的共用部分大多分为法定共用部分和约定共用部分。法定共用部分如建筑物躯干部分、共用出进口、通道、楼梯等；约定共用部分是指本来具有结构上和使用上的独立性，只是根据当事人之间的自愿约定将其变为共用部分。小区车库作为共用部分并不当然属于法定共用部分，而更多的是属于约定共用部分。当然这种约定不得损害区分所有权人的利益。如约定不明的，则推定为法定共有。现代发达国家都将建筑物共用部分推定为各有关区分所有人共有。现实中，小区业主并不一定需要车库，将建设小区车库的投进全部由所有业主分摊并非符合全部业主的意愿。所以开发商将地下车库之容积率并不记进建筑物总面积中，而车库的建造则需要额外投资，这些投资本身可能使开发商的利润减少，在这种情况下将车库一律回业主所有，也有失公平。但是小区车库的投进是否算人商品房出售价格之中是难以证实的，再加上我国的不动产登记制度的不完善，是否记进房屋价款之中完全由开发商说了算，业主根本没有知悉的可能。在产生矛盾时开发商利用其强势地位举出很多证据证实车库回其所有，业主只能看洋兴叹，无可奈何。
（科教作文网http://zw.NSEaC.com编辑发布）
通过以上对小区车库应然与实然的分析，可以看出两者差异很大，因而既不能说是完全回属区分所有权人所有，也不能一概回属开发商所有，应根据情况而定。
3 确定小区车库权属的法律标准
物权法立法目的在于定纷止争、物尽其用，这种定纷止争不是一种解决现存题目权宜之计，而应当从根本的公平、正义等理念出发确定物权的回属。确定小区车库回属应以平衡小区业主与开发商的利益为其基本的价值指导。
3.1 约定不足以确定小区车库权属
从原则上说，停车位是区分所有权人全体共有的，由于在区分所有建筑物中，除了专有部分建立所有权的之外，其他部分都应当是全体区分所有权人所共有。如何对待开发商对停车位的单独开发题目?按照《物权法》第七十四条第二款的规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的回属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”那么，开发商享有停车位的所有权，区分所有权人使用停车位，只能够是向开发商购买使用权或者进行租赁或者由开发商以福利的方式赠与给业主。
但是，停车位的权属题目是否仅仅依靠约定就能够解决题目？仅仅是依据约定来确定停车位的所有权，恐怕难以成立。假如停车位不属于区分所有权人单独所有，也不属于开发商单独所有，那么，停车位的所有权才是区分所有权人的，就可以确定车库属于全体区分所有权人共有，至于如何分配使用权，则可以通过约定确定权属。
