房产开发的土地增值税筹划(2)
2017-08-08 01:22
导读：确定适当的房地产价格 根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免缴土地增值税。如果增值
确定适当的房地产价格 根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免缴土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定纳税。同时对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。 土地增值税适用超率累进税率，价格越高，相同条件下增值额越大，适用税率越高，但在有些情况下价高未必利大。因此，在确定房地产销售价格时，要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。 例如，某房地产开发企业销售建造的普通住宅，可采取不同的销售价格。第一种方案，销售价格为每平方米1927元，扣除项目金额共计1606元，增值额为321元，占扣除项目金额的19.99%，未超过20%，不缴纳土地增值税，营业利润为321元。第二种方案，销售价格为每平方米2057元，扣除项目金额共计1613元，增值额为441元，占扣除项目金额的27.75%，应缴纳土地增值税，税率为30%，应缴土地增值税133元，营业利润为311元。第三种方案，销售价格为每平方米2100元，扣除项目金额共计1615.5元，增值额为484.5元，占扣除项目金额的30%，应缴纳土地增值税，税率为30%，应缴土地增值税145.35元，营业利润约为400元。 第一种方案，由于增值额没有超过扣除项目金额的20%，享受了免征土地增值税的优惠；第二种方案，虽然单位价格增加130元，由于没有优惠，实现的营业利润反倒少于第一种方案；第三种方案，虽然实现了较高的营业利润，但同时因为价格较高，可能导致市场竞争力减弱。
灵活运用税收优惠政策 1.房地产代建。房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，缴纳营业税，不缴土地增值税。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以减轻税负。 2.合作建房。税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免缴纳土地增值税；建成后转让的，应缴纳土地增值税。假如某房地产开发公司拥有一块土地，拟与A公司合作建造写字楼，资金由A公司提供，建成后按比例分房。对房地产开发公司而言，作为办公用房自用，不用缴纳土地增值税。将来再做处置时，只就属于自己的部分缴纳土地增值税。 3.以房地产投资联营。税法规定，以房地产进行投资、联营，如果投资、联营的一方以房地产作价入股进行投资或作为联营条件的，暂免缴纳土地增值税。投资、联营企业将上述房地产再转让的，应该缴纳增值税。另外，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，也暂免缴土地增值税。企业可以充分利用这些税收优惠政策，进行合理的税收筹划，达到减轻税收负担的目的。
