论房地产开发企业视同销售的税收差异(2)
2017-08-22 01:25
导读：营业税方面，根据《营业税暂行条例》及其实施细的规定，纳税人的应税营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价
营业税方面，根据《营业税暂行条例》及其实施细的规定，纳税人的应税营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用，其中，价外费用包括向对方收取的手续费，基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；③核定计税价格－营业成本或工程成本×(1 成本利润率)÷(1－营业税税率)。可见，对于房地产开发企业将开发产品无偿赠与他人的视同销售行为，由于赠与企业没有向对方收取任何款项或取得任何转让对价，因此其视同销售的应税营业额只能按照当月或近期同类开发产品的平均销售价格确定，如当月或近期无同类开发产品销售的，则按照成本利润率核定其计税价格。对于房地产开发企业将开发产品抵偿债务的视同销售行为，其视同销售的应税营业额应按照实际抵偿债务的金额(不存在无正当理由的价格明显偏低)或法院判决书上确定的金额确定。土地增值税方面，根据国税发[2006]187号文的规定，房地产开发企业视同销售的应税收入按下列方法和顺序确认：①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。企业所得税方面，根据国税发[2006]31号文的规定，房地产开发企业视同销售的应税收入按下列方法和顺序确认：①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定：②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；③按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15％，具体比例由主管税务机关确定。
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可见，在视同销售应税收入的确认方法上，营业税、土地增值税、企业所得税三者之间还是存在一定差异。营业税方面着重强调应按照向对方收取的全部价款和价外费用确认应税营业额，只有在价格明显偏低且无正当理由时，才由税务机关采取核定方式确定应税营业额，前者是视同销售应税营业额确定的主要方法。在土地增值税与企业所得税方面，虽然两者都有按照当年或近期同类开发产品销售价格确定视同销售应税收入的方法，但土地增值税是按照平均价格或评估价值确定视同销售应税收入，而企业所得税更多强调的是按照市销售价格或公允价值确定视同销售应税收入。
