住房抵押贷款证券化的实质和构建模式(1)(3)
2014-01-18 01:02
导读：筑构完善的、流动性较强的抵押贷款二级市场 住房抵押贷款二级市场可以分为证券化市场和非证券化市场两部分。住房抵押贷款证券化即抵押债权证券化
筑构完善的、流动性较强的抵押贷款二级市场
住房抵押贷款二级市场可以分为证券化市场和非证券化市场两部分。住房抵押贷款证券化即抵押债权证券化，是房地产证券化的一种，它是指住房抵押贷款机构将其所持有的抵押债权汇集重组为抵押组群，经过政府机构或私人机构的担保和信用加强，以证券的形式出售给投资者的融资过程，由此而形成的资金流通市场，称抵押贷款二级市场。非证券化市场是指由投资者直接买断住房抵押贷款，从而实现相关债权主体的直接转换。
美、加的共同特点是，先有一级市场的住房抵押贷款保险和担保，在一级市场比较规范的基础上发展二级市场。由于有一级市场的保险和担保，二级市场对MBS担保的风险大大降低。目前，美、加住房抵押贷款利率与MBS利率间的利差一般只有0.5个百分点，其中包括了服务费和二级市场的担保费。如果一级市场不规范，个贷风险很大，那么二级市场对MBS担保的风险就很大，或者对MBS进行信用增级的成本就很高，就会削弱投资者对MBS的兴趣。另一方面，二级市场的发展又进一步促进了一级市场的规范。
要发行抵押贷款证券必须建立完善的、流动性较强的抵押贷款二级市场。包括：首先，制定相应的法律法规。只有保证正常的交易秩序，住房抵押贷款证券才能有效流动，其效应才能真正得以发挥。目前，我国证券化方面的法制建设还很滞后，推行住房抵押贷款证券化，有关管理部门面临着建立和完善有关金融市场和房地产市场法律、法规的任务。其二，深化金融改革。在国有银行商业化的同时，应大力发展人寿保险公司、养老基金、投资银行、抵押银行、非银行金融机构，建立多元化的投资融资机构，推进金融机构经营机制的转换，扩大住房信贷资金来源。其三，开发新的贷款种类。目前我国房地产抵押贷款的形式主要是职工住房抵押贷款，形式单一，且限制条件严格，这严重制约了住房抵押贷款市场的发展。针对这一情况，我们应学习国外经验，吸收一些适合国情的贷款形式，如分级偿还抵押贷款、可调整价格抵押贷款等，从而推动住房抵押贷款二级市场的发展。
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