个人住房贷款业务风险与防范(1)论(2)
2015-02-16 01:40
导读：（四）商业银行自身管理薄弱导致的风险 1.决策风险。目前，各家银行都十分重视个人住房贷款业务，市场竞争渐呈白热化状态，无序现象突出。不少金融
（四）商业银行自身管理薄弱导致的风险
1.决策风险。目前，各家银行都十分重视个人住房贷款业务，市场竞争渐呈白热化状态，无序现象突出。不少金融机构还没有完全树立科学发展观和正确的经营理念，在外部市场和内部考核的双重压力下，片面追求指标、抢占市场，放宽贷款条件，降低客户准入门槛。并且在决策的制定过程中，不对客户的资质进行细分，造成执行决策的人，对所有的借款人都使用同样的标准。银行的决策者在面对市场与风险的选择上，往往会选择市场，这必然加大了经营的风险。
2.内部操作环节的风险。随着个人住房按揭贷款业务量的急剧增加，为了加快办理的速度，银行会忽视贷款操作的严谨性，从而造成相关法律文本和手续的缺漏，如合同要素填写错误、漏填、随意修改，从而影响合同本身的法律效力，在法律认定时产生纠纷。对借款人的身份审核不严，造成贷款合同及相关法律文本由他人代签或伪造签名，形成无效合同。在抵押登记手续未完善前发放货款，使得贷款担保无法落到实处。
（五）法律法规的不健全给按揭业务带来的风险
2005年1月起实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》出台，给逾期贷款的催收和执行带来了很大的法律风险。该规定对于债务人变卖、拍卖抵押物设置了限制条件，使得抵押物虽然被查封，却不能自由转让，造成银行抵押权实际被悬空了。即便是可以达到处置条件的房产，银行也普遍感到过程漫长，耗时耗力。且根据有关法律规定，银行处分抵押房地产所得金额，应在扣除补缴土地使用权出让金（针对划拨、集体土地而言）后依下列顺序分配：支付处分抵押房地产的费用；扣除抵押房地产应缴纳的税款；偿还抵押权的债权本息及支付违约金。而通常归还贷款本息前还应支付诉讼费、拍卖费及房产过户费。剩余的款项才能用于归还贷款，最后未必足以收回全部本息。
（转载自http://www.ＮＳＥＡＣ.com中国科教评价网）
（六）商业银行外部经济环境变化产生的风险
1.房地产行业波动风险。由于个人住房贷款还款期限长，使得房地产业与总的经济趋势和宏观经济周期变化的关系非常密切。当房地产泡沫破裂，公众购房欲望受挫，房地产价值大幅贬值，对银行贷款资金回收在很大程度上构成了威胁。经济的萧条，使得原来一部分借款人失业，没有了还款来源，造成不良贷款。
2.利率变动风险。目前个人住房贷款采用浮动利率。从1997年到2004年，利率一直处于下降趋势，未能对借款人的还款造成影响。而2004末至今多次调高贷款利率，使借款人的每月还款金额加大，每月还款负担加重，某种程度上贷款违约率也会增加。
3.流动性风险。流动性风险具体表现为：个人住房贷款的资金来源主要是居民的储蓄存款，属于短期资金来源。而个人住房贷款的期限普遍较长，目前又缺乏及时融入现金的手段和渠道，使得商业银行始终面临资金流动性风险的问题。
商业银行个人住房贷款风险的防范对策
（一）尽快建立完善的个人信用体系
政府应将建立完善的信用体系作为当前一项重大工程来抓，联合金融机构、政法部门、工商部门、司法机关、人事单位、户籍、社会医疗机构、税收部门、公用事业单位、各物业公司等相关企事业单位，共同完善、健全信用体系，让信息使用者能对被查询人的资产、信用、健康等涉及还款能力和风险承受能力进行全面评估。逐步建立全社会范围内的完整的个人信用体系。
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