业主管理团体主体地位研究毕业论文(2)
2014-08-01 02:11
导读：关于上述学说，“一元论说”或者排斥了共有权的客观存在，或者不能反映建筑物区分所有权所固有的专有权特性。而“二元论说”虽然将专有权及共有权
关于上述学说，“一元论说”或者排斥了共有权的客观存在，或者不能反映建筑物区分所有权所固有的专有权特性。而“二元论说”虽然将专有权及共有权纳入了区分所有权，但忽略了因区分所有权人的共同关系所产生的成员权。实质上，建筑物区分所有权既不同于传统的不动产所有权，也不同于一般的共有关系。除各区分所有人的专有权利和共有权利外，各个业主因共同关系而形成的成员权是建筑物区分所有权中非常重要的一项民事权利，该权利对于保障业主对专有部分的所有权以及他们对共有部分的共有使用权具有非常重要的作用。6故“三元论说”中包含的成员权内容是专有权和共有权不能概括的。因此，笔者同意“三元论说”观点。
根据建筑物区分所有权的上述原理，一栋建筑物的不同部分或不同单元，可以分别由不同的所有人所有，但在一栋区分所有的建筑物中，各个业主（即专有部分所有权人）的专有部分是相互连接重叠的，彼此之间难免相互影响。一方面，为了共同的生活，各个业主之间需要使用大量的共有空间、场地、设施及其他设备，不可避免的会产生许多矛盾纠纷。另一方面，各个业主的财力不尽相同，对使用公共设施的费用负担能力有所差异，对物业管理和服务的要求也不一致。7因此，为维护建筑物各部分应有之机能、解决彼此间纷争，进而维护共同生活秩序，协调彼此间之共同利益，乃需要一超越个人之团体组织，以借该团体组织力量，妥订管理规约，设置管理机构，处理共同事务。8由此，业主管理团体得以形成，此种管理团体即所谓建筑物区分所有权人管理团体。换个角度说，组成业主管理团体是业主行使成员权的一种方式，在这个团体中，业主可以对涉及全体建筑物区分所有人的重要事项进行表决、参与建筑物管理规则的制定、选举管理者、解除管理者、请求就共同事项召开会议讨论、请求停止违反共同利益的行为等。同时，业主除享有上述权利外，作为团体成员还应遵守团体协议、章程规定，承担接受管理者管理等义务。
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（二）业主管理团体的性质1、国外关于业主管理团体的立法模式一般而言，业主管理团体即由全体业主组成的社会团体。关于业主管理团体是否应当采取法人形式，业主管理团体是否具有实体法上的主体资格等相关问题，各国的立法归纳起来主要有以下四种模式。9第一、业主管理团体具有法人人格模式。这种模式以法国住宅分层所有权和新加坡土地原（区分所有）法为代表，因此又称为法国、新加坡模式。依此模式，不分情况之不同，均一律承认区分所有人管理团体具有法人人格。我国香港也属于此种模式。
第二、业主管理团体不具有法人人格模式。此种模式以德国为代表，又称德国模式。这种模式不承认全体业主组成的业主团体具有法人人格，而仅为没有权利能力的团体；诉讼上的当事人为单个的住宅所有权人而非住宅所有权人共同体。立法以德国《住宅所有权法》为代表。但德国有学者认为，该住宅所有权人团体性质上属于具有部分权
