期房转让法律问题思考毕业论文(2)

　　2、 该决定只是限制居住性质房屋的期房转让，而不涉及其他性质的商品房的期房转让。该决定规定“除商品住房外的其他商品房在未竣工并取得房地产权证前，预购人进行转让的，可以按规定办理预售商品房转让的预告登记”。这一决定也从侧面说明了期房本身是可以转让的，只是由于居住性质的房屋关系到绝大多数人的生活和社会的稳定，为此政府从房地场市场健康稳定发展和社会稳定的角度出发，用行政手段来调控房地场市场的秩序。

　　3、该决定对现实生活中期房市场的影响

　　《上海市人民政府关于预售商品房转让问题的决定》中规定“自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记。”对此决定的理解有两种观点：一种观点认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”因此这种情况下买卖双方签定的《房地产买卖合同》因违反行政法规强制性规定而无效。另一种观点则认为，商品房预告登记的证明是一种“权属证书”，具有准物权性质，这种情况下买卖双方签订的《房地产买卖合同》应为有效。笔者认为该决定并不必然导致商品房预购人在取得房屋产权证之前转让该房屋的合同无效，而仅仅是导致无法办理转让登记而已。房地产属于不动产，物权变动有两个基本原则即公示原则和公信原则。公示原则要求物权的变动（产生、变更、消灭）必须以一定的可以使人们从外部察知的方式显示出来。因此登记便成了物权变动外在表现的主要方法，不动产公示原则对维护不动产的交易安全起着巨大的作用。公信原则是指人们对不动产的变动以“登记为准”予以信赖，即使登记的物权状态和真实的物权状态不一致也不能影响物权变动的效力。公信原则虽然有时会损害真正权利享有人的利益，但其对促进社会经济的发展和保护物权的交易安全起到了不可磨灭的作用。

　　根据物权变动公示原则和公信原则，我们不难看出《上海市人民政府关于预售商品房转让问题的决定》规定的“……在取得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记。”只是说明在这种情况下的转让行为无法对抗第三人，一旦卖方违背诚实信用而反悔或把房子再转卖给他人，买房人很难从法律上获得风险保障。此外根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条： “合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，我们也不难得出期房限转中期房买卖仍然有效的结论。因为《上海市人民政府关于预售商品房转让问题的决定》并不是全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的