建筑物区分所有制度毕业论文(2)

　　第二节　　 专有部分、共有部分的所有权

　　所谓专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分。专有部分通常是在将建筑物分割为各个不同部分的基础上形成的，专有部分是各个区分所有人所单独享有的所有权的客体，此项单独所有权与一般的单独所有权并无本质区分，所以，权利人可以行使完全的占有、使用、收益与处分权。

　　所谓共有部分，是指区分所有人所拥有的单独所有部分以外的建筑物其他部分，对共有部分享有的权利称为共有权。共有部分的范围主要包括建筑物的基本构造部分（如支柱、屋顶、外墙或地下室等），建筑物的共用部分及附属物（如楼梯、消防设备、走廊、水塔 、自来水管等），仅为部分区分所有人所共有的部分。共有部分具有如下法律特点：

　　第一，共有部分与专有部分不可分离。在经济上，共有部分的存在是专有部分得以存在的基础，也是各专有人满足其生活需要所必不可少的。从财产权利角度来看，共有权与专有权密切联系并且是依附于专有权的。因为在区分所有权情况下，区分所有人取得专有部分所有权，自然就应取得共有部分所有权，而转让专有权自然导致共有权的转让。专有权的大小也常常要决定其承担修缮共有财产的义务范围，任何买受人购买房产，一旦取得专有部分的所有权，则自然取得共有部分所有权。

　　第二，区分所有人对共有部分所享有的权利主要是法定的。也就是说，对共有部分的权 利是依据法律规定产生的，无论当事人之间是否有约定，共有权都是存在的。共有部分的范 围以及权利和义务内容，在当事人之间不存在特别约定的情况下，应当依据法律和法规规定。例如建设部颁发的《城市异产毗连房屋管理规定》第9条规定建筑物的主体结构、共有墙体的修缮义务按各所有人专有部分的份额分担，这就规定了对共有财产的修缮义务。此外，为维护共有部分的安全与完整以及全体住户对共有物的利用，法律一般禁止区分所有人请求实际分割共有部分。应当指出，我们说区分所有人对共有部分所享有的权利主要是法定权利 ，是指在各区分所有人未特别约定时应采用法律的规定，这并不排斥共有人基于约定产生约 定共有，例如某些区分所有人将不设定专有权的部分设定共有权。同时也不排除各区分所有人通过约定而规定共有物的使用方法（如规定是否允许他人在建筑物之上设置广告牌等）， 一旦区分所有人作出了特别约定，则此种约定应优先于法律规定而适用 .

　　第三，各区分所有人对共有部分享有的共有权利既可以是按份共有，也可以是共同共有。对区分所有共有部分的性质不应一概而论，而应根据具体的使用情况来确定。所谓根据具 体的使用情况，是指如果共有财产是