在破产案件中对于未履行完毕的房屋租赁合同应(2)
2015-05-20 01:26
导读：三、原租赁合同可继续履行的前提条件具有不确定性 第一种意见认为法院或清算组不应主动解除原租赁合同，该合同可继续履行至房屋所有权发生变动之
三、原租赁合同可继续履行的前提条件具有不确定性
第一种意见认为法院或清算组不应主动解除原租赁合同，该合同可继续履行至房屋所有权发生变动之时及之后，但其适用的前提条件之一必须为该房屋建筑物能够拍卖或变卖，并且该拍卖或变卖应当按照房屋本身固有的使用用途进行。然而无论是从理论上还是从破产实践来看，这一前提条件都存在着不确定性。首先，破产财产包括房屋建筑物在内本身并不必然地具有可变现性，其可变现性取决于其破产时的市场价值，而由于房屋自身所处地段、周边环境、原设计用途、折旧程度及所在地的规划前景等客观因素都直接影响到其市场价值及市场需求情况，房屋最终不能拍卖或变卖的可能性完全存在，实践中也不乏其例。既然房屋不能卖出，“买卖不破租赁”的原则自然不能适用。其次，亦存在着不按房屋建筑物固有的使用用途进行变现处置的可能性。如果房屋客观上确实无法按其固有的使用用途进行变现，在此情况下，为谋求破产财产可变现所得的最大化及提高破产债权的清偿率，清算组可以根据房屋建筑物的具体情况，将其内部具有一定价值的部分如电梯、钢结构材料、金属管道、砖瓦建筑材料等拆除分解后进行变卖处理。在房屋最终被整体拆除或部分被拆除而不具备完整使用价值的情况下，“买卖不破租赁”的原则也不可能适用。
假设第一种意见能够成立，在破产宣告时法院或清算组不能主动解除原租赁合同，那么在此情形下，承租人有权选择继续履行合同或解除合同进行债权申报。然而，在破产宣告后的债权申报期内，对于租赁物能否变现的结果承租人是无法准确预见的，因为只有通过拍卖或变卖程序才能确定这一结果。因此，如果承租人选择继续履行合同而不申报债权，在租赁物最终无法变卖的情况下，将失去通过破产债权分配的机会得到权利救济；但如果承租人选择解除合同及申报债权，那么在租赁物变卖后所有权发生变动的情况下，将失去通过继续履行合同的机会得以实现债权。如此将会形成两难命题，承租人权利反而得不到确实有效的保障。
（转载自http://zw.ＮＳＥaＣ.com科教作文网）
四、允许原租赁合同继续履行将不利于破产财产的变现
在破产实践中，破产财产的变现往往难度较大，变现率也不高。破产企业的房屋建筑物因客观因素所限一般本身价值并不高，甚至最终的拍卖或变卖价格要远低于评估价格。就单一的房屋建筑物而言，变现的难度很大。因此在许多破产案件中，特别是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多，实践证明也是行之有效的。而作为土地使用权的购买人，经过整体规划后大多是再将土地用于进行成片的商业开发建设，而土地上的房屋建筑物最终将被拆除。如果允许原租赁合同继续履行，考虑到“买卖不破租赁”的实际问题，很大程度会影响到这部分购买人的购买心理。而土地使用权的变现所得在整个破产财产变现所得中的所占比例无疑又是巨大的，一旦土地使用权的变现产生困难，将严重影响到清算组关于整个破产财产变现的计划和工作，并进一步影响到破产债权的最终分配
