房屋双重买卖的若干问题探讨毕业论文(2)
2015-07-14 01:03
导读：如果后买卖合同无效或被撤销但已经办理房屋所有权过户登记于后买受人的，后买受人是否能够取得房屋所有权，则有疑问。在承认物权行为无因性的德国
如果后买卖合同无效或被撤销但已经办理房屋所有权过户登记于后买受人的，后买受人是否能够取得房屋所有权，则有疑问。在承认物权行为无因性的德国，坚持“基于一个错误的交付也是完全有效”的原则，认为即使房屋买卖合同无效，并不能影响物权变动的效力。所以，在双重买卖的场合，即使后买卖合同无效，但已经办理产权过户登记的，后买受人仍然取得房屋的所有权。当然，如果物权行为本身无效或被撤销，并不能发生物权变动的效力，已经办理登记的，予以涂销，后买受人不能取得房屋所有权。在我国，一个完整的房屋买卖必须具备房屋买卖合同有效和办理房屋产权登记两个要件，缺一不可，否则，买受人就不能取得房屋的所有权。在后买卖合同无效时，虽然已办理过户登记，但因不具备房屋买卖的全部要件，后买受人不能取得房屋的所有权，应涂销登记。
债权能够成为侵权行为的对象已经是不争的事实，后买受人明知有前买卖合同，仍然购买，当然构成侵害债权。我国台湾学者普遍认为，这时，后买受人是以故意背于善良风俗之方法加害债权，先买受人应按照我国台湾地区《民法典》第184条后段的规定请求损害赔偿。后买受人应承担损害赔偿义务，恢复先买受人被侵害前的状态，因此，先买受人可以直接要求后买受人向其给付[4]。在我国，虽然立法上没有明确规定侵害债权，但学者普遍认为，债权也可以成为侵权行为的对象，并且当第三人有侵害债权的主观故意时，即可构成侵害债权，[5]房屋先买受人也可依侵害债权为由，直接要求后买受人向其给付。
三、先买受人已取得所有权后，出卖人再为双重买卖
先买受人办理登记手续的，房屋所有权已经发生移转，出卖人然后将同一标的物出卖与他人的，就它的性质而言，与出卖他人之物没有差别。我国《合同法》第132条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”实际上，该条的规定是理想化的，它根本不能处理实际问题。这是因为，出卖人对自己之物或者有权处分之物进行处分，不会发生纠纷，没有通过立法进行调整的必要。当让与人出卖了他人之物，没有得到所有权人的追认，或没有取得对物的处分权的，最易发生纠纷，应为立法的重心，但是，《合同法》对此问题并没有明确规定，实为立法的一大纰漏。同法第51条对无权处分问题作了些许规定，按照这条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。这条规定试图对第132条的缺陷做出一个圆满的补充，但是，如果无权处分人取得处分权或者得到处分权人的追认，能够发生订立合
