“圈地运动”：城市郊区化进程中的土地利用分(2)
2016-10-18 01:16
导读：由此可以看出，洪山区土地利用存在的主要问题即是耕地面积不断减少，用地矛盾突出。洪山区是武汉市蔬菜副食品的生产基地，靠近主城区的洪山乡、青
由此可以看出，洪山区土地利用存在的主要问题即是耕地面积不断减少，用地矛盾突出。洪山区是武汉市蔬菜副食品的生产基地，靠近主城区的洪山乡、青菱乡、和平乡，由于国家建设的需要和乡镇企业的兴办，使这几个乡的菜地面积大量被占用，菜地逐渐向九峰乡、花山镇地区发展。有限的土地、需求的多样导致用地矛盾突出。
4．2 土地利用变化的驱动因素
近几年来，由于国家放开对土地的严格管制，部分地区对土地的利用出现重开发忽视对效益把握的。洪山区土地利用虽未完全呈现这种局面，但仍未摆脱轻视对土地效益的权衡的痼疾，区内各种形式的“圈地运动”对区域的产生巨大阻碍。
（1）非农建设占用大量耕地，土地流失现象严重。城市郊区处在城市化前沿地带，是农地非农流转最集中的地区，也是城乡土地利用竞争、土地投机行为表现最剧烈的地段。随着郊区化的进行，人口的外迁促使房地产业快速发展，甚至出现超前发展的泡沫现象。洪山区南湖周边近几年房地产开发火热，且趋向于兴建高级别墅。而实际状况是这些别墅的入住率不到20%，从而造成了大量土地的隐性闲置和浪费。
（2）土地利用粗放为经济快速发展带来阻力。洪山区郊区化日益显著与土地有效利用的规划工作相对滞后存在着较大矛盾，土地利用总体规划与城市发展规划在城市边缘带缺乏有机的衔接。在城市规模“摊大饼”式的盲目扩张中，由于土地划拨征用制度不健全，为多征少用、早征迟用、甚至征而不用现象的产生提供了条件。根据现有统计数据可以看到，从1996～2005年10年间，洪山区共有重点建设项目75个，其中一半项目上报的占地总面积为2 528.63 hm2，另外38个项目无用地数据；所有项目中，除武钢“双一千万”改造与扩建工程、长江三桥和北湖港区北湖油库及码头三项工程在2010年完工外，其中上报建成时间的项目有24个，建设时间集中在1996~2002年间，其他50个项目均无建成时间。从项目实施情况看，到为止，洪山区建成项目主要集中于市中心区边缘，而远郊多数项目未完成或未达到先期规划目标，土地闲置率高。
（科教论文网 lw.nSeAc.com编辑发布） 5 问题与对策
城市郊区化过程中存在的“圈地运动”问题，其核心在于我国当前存在的和城市郊区的土地利用制度问题。这种土地制度主要存在的问题有：
（1）盲目征地，造成土地浪费严重。许多地方，一方面，存在大量征用后闲置的土地，如各种没有落实投资项目的“园区”等，另一方面，一些政府领导为政绩而大搞一些严重浪费土地的大广场、大草地等形象工程。
（2）土地补偿费过低，土地在流转过程中，地产权益落空，或落到政府的口袋里，或落到开发商以及少数农村干部口袋里，而真正所有主体以及广大农民的利益受到侵害。
（3）“地皮”现象严重，一些单位或个人将国家根据公益性用途目的划拨的国有土地使用权非法出售，获取高额收入。
解决好以上问题，是推动城市化进程的关键，笔者有以下建议：
第一，改革农村和郊区的土地利用制度。现行的土地制度已与城市化发展严重不适应。土地制度改革的根本出路在于引入市场机制，建立农村或郊区地产市场，赋予土地以商品属性，根据城乡经济协调发展和推进农村或郊区城市化进程的要求，实行土地流转。
第二，规范征地程序。现在不少地方不让农民直接参与土地交易过程，违背了农民的意愿。英国的征地法规值得我们借鉴。他们的程序是：第一步决定征地是否合适，第二步决定对失去土地各方的赔偿额。无论哪一步，都通知被征土地的全部所有者、占用者和租用者。
第三，严把土地审批关，建立健全有效的土地利用监督制度，进行审批后跟踪调查，杜绝土地的长时间闲置浪费。
在对城市郊区土地开发与利用的过程中，应当掌握其目前利用状况，遵循其利用特点，找到最有效最合理的方式，切忌因盲目追求经济效益而 导致土地滥用，或者因害怕对环境造成不敢利用郊区土地而阻碍城市的发展。
