国内外房地产经济周期研究综述(2)
2016-11-14 01:19
导读：三是对国际房地产周期的研究。如伯特兰分析了形成周期的国际因素和国内因素，认为国际资本流动、各国资本市场自由化、金融管制的 放松 、扭曲的财
三是对国际房地产周期的研究。如伯特兰分析了形成周期的国际因素和国内因素，认为国际资本流动、各国资本市场自由化、金融管制的
放松、扭曲的财政政策和土地使用制度是全球房地产周期波动的主要因素。
2、对国外房地产经济周期研究的主要评价
纵观国外房地产经济周期研究，可以发现国外比较偏重实证研究，旨在通过对房地产行业运行的归纳性总结，试图规避行业运行风险。通过过去几十年的研究，建立了许多确定房地产经济周期的指标体系，但没有建立一个统一的标准和指标体系，一些专业研究方面缺乏连续性。对经济周期的判定和预测方面的研究工作也相对较少。另外，国外学者对理论的研究具有现实意义，但在一定程度上缺乏广泛性和普遍性。
三、国内房地产经济周期研究综述
1、国内房地产经济周期研究的历程及其主要内容
（1）起步。我国房地产业起步较晚，国内经济学界对房地产周期波动的关注，始于20世纪80年代末90年代初。80年代以前，由于房地产经济发展时间过短且资料不全，我国房地产周期研究基本空白。唯一可以追溯到的研究是薛敬效1987年在《南开学报》上发表的的《试论建筑周期》一文。相对与西方国家对于这一领域的研究，我国是起步晚、差距大。
（2）初期发展。20世纪90年代中期以后，我国住房制度的改革和房地产业的发展为房地产周期研究提供了现实的经济环境。但刚开始有关房地产周期波动的研究大多停留在对房地产周期概念的探讨以及现象的描述上。如谭刚对房地产概念进行界定，指出房地产周期包括扩张和收缩两个阶段。梁桂用年商品房销售面积来刻画中国不动产供给与需求相互产生的波动情况，认为年销售量波动率和增长率曲线清楚地反映了我国房地产经济的内在波动。刘洪玉从房地产市场总供求相互作用的原理出发，对房地产周期进行定义。他认为，房地产市场自然周期可分为四个阶段，第一阶段始于市场周期的谷底；第二阶段超过平衡点，需求继续增长；第三阶段是供求平衡之后供给增长速度高于需求增长速度；第四阶段供给大于需求。同时，他还根据对应的资本流动给出了房地产市场投资周期的概念。
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（3）新发展。进入21世纪，中国房地产进入了一个前所未有的快速发展时期，学者和业界人士对房地产周期的研究越来越多。从近几年发表的文献上看，国内学者对于房地产周期波动的研究主要集中在以下几个方面。一是关于房地产波动的周期研究。如汪晓宇、华伟的文章提出了房地产市场周期的理论，并对我国1987—1998年间房地产市场周期进行了实证研究。曲波、谢经荣、王玮以商品房销售面积增长率为指标，得出中国房地产周期的基准周期。
二是关于关于房地产周期波动机制及其影响因素的研究。如谭刚提出房地产周期波动的冲击—传导模型。任栋梁提出了房地产业周期波动的外部冲击机制和内部传导机制，分析了影响中国房地产周期的宏观政策因素、经济因素、产业因素和心理因素。倪鹏飞通过对房地产周期的成因分析，发现我国历次房地产周期波动均有国家重大经济政策或房地产制度改革背景，得出结论：我国房地产周期是典型的“政策性周期”，它与成熟的市场经济国家的房地产周期具有显著差异。张瑜从房地产经济周期的角度出发,分析了我国房地产经济周期的特征,进而从宏观经济、投资、消费、政策等方面分析了不同因素对房地产周期波动的影响。 三是关于房地产经济周期与宏观经济周期关系研究。如王勉、唐啸峰根据我国的有关数据，从定量和定性两方面对我国房地产投资波动与经济周期存在一定的相关性进行实证分析。尹惠媛采用GDP增长率作为反映经济周期的指标，选取国房景气指数作为反映房地产周期的指示指标，实证分析了我国房地产周期与宏观经济周期的关系。才元实证研究了房地产业与国民经济各个层面之间的联动关系，包括房地产投资和经济增长之间的关系,房地产价格和居民消费的关系以及房地产价格和经济体系其他资产价格的关系。
