全球经济降温与中国经济调整毕业论文(2)
2017-08-13 04:51
导读：上述三种观点各有依据。那么，美国房地产究竟是否存在泡沫?如果房地产确实存在泡沫，究竟会不会破灭呢?童光辉提出判断房地产是否存在泡沫的九个迹
上述三种观点各有依据。那么，美国房地产究竟是否存在泡沫?如果房地产确实存在泡沫，究竟会不会破灭呢?童光辉提出判断房地产是否存在泡沫的九个迹象：房屋销售量是否下跌；房屋存量是否供大于求；房屋销售速度是否放缓；房价是否下滑；因卖不出去而被撤回的房屋是否越来越多；房价与房租金之比是否合理；房主还贷是否普遍采用只还利息、不还本金的方式；风险指标是否临界；群众心理是否恐慌。
拿这些标准审视美国房地产状况，我们赞成格林斯潘的判断，认为美国房地产只是部分存在泡沫现象。如2005年第三季度，纽约曼哈顿房价下降13％，这可以视为纽约房地产过热的信号。2006年上半年，美国部分地区的住房需求出现下滑，而待售房存量则迅速膨胀。美国人为购房而大举借贷，负债总数已高达8万多亿美元。2006年第一季度，美国经济增速一度达到5.6％，但此后三个季度有所放慢，分别为2.6％、2％和3.5％。经济学家们预测，今年美国经济增速将在2.7％左右。2007年2月，格林斯潘警告说，美国经济有可能在2007年年底前陷入衰退。尽管如此，美国房地产风险指标并未达到临界水平，民众心理并未恐慌，家庭收入仍能保持4％的增长，房产暴跌的可能性很小，那种全国性的房地产泡沫并未出现。美国高收入群体大量购置产业，低收入群体仍然可以找到相对便宜的住房，并非全民购房炒房。美国房价上涨幅度最大的是纽约等大城市的产权公寓，以及加州、佛州等州的单家庭房屋(即别墅)，其他物业形态的上涨幅度较小。美国购房者的贷款渠道很多，这有助于分散风险。此外，美国房地产市场非常庞大，各个地方可以根据自己情况调节市场，让泡沫慢慢消退。2007年前两个月，美国新屋销售数据重新回升，格林斯潘甚至表示，美国房地产衰退期可能已经结束。不过，警报并未解除，进入2007年3月，美国又掀起房贷违约风暴。美国次级房贷银行组织表示，房贷呆帐金额攀升至四年来新高，房地产泡沫化现象逐渐扩散，让一些信评较佳的次级房贷机构也都开始面临存款户解约提现压力。受其影响，道琼斯工业指数当地时间3月13日大跌240点，创下4年来单日跌幅第二大纪录。亚洲股市也被波及，日本、新加坡等市场的股票13日的跌幅也都超过了2％。美国次级房贷违约风波究竟如何发展，我们尚要拭目以待。综合各方面情况来看，今后两年，美国房地产可能不会再像前几年那样火爆，而是慢慢降温，在经过调整之后，再回归到合适的理性的正常状态。
（转载自中国科教评价网www.nseac.com ）
我们为什么要如此关注美国房地产状况?这是因为，房地产业在美国经济发展中处于举足轻重的地位，而美国经济好坏又与世界经济兴衰息息相关。近几年来，房地产业实际上充当了美国经济增长的动力机。虽然房地产业只占美国经济5％的比重，但它却为美国经济增长贡献了近一半力量。房地产市场的持续繁荣，在三个方面提升了美国经济：一是扩大了居民住宅建设规模。近15年来，美国住房面积增加了近5成；二是让人们感觉到更加富裕，更加敢于花钱。美国人目前一年消费近9万亿美元，私人消费占到经济总值的70％。据美国商务部公布的数字，2005年，美国个人储蓄率呈现负0.5％；三是让人们敢于借助房产抵押进行信贷消费。住房抵押贷款可以通过房屋涨价、再融资、产权贷款三个渠道影响社会购买力。三者之和，2005年达9000亿美元，接近可支配收入的1/10。据美联储统计，到2005年6月底，美国的信贷消费总额已经高达近2.15万亿美元。专家估计，住宅建设、私人消费、信贷消费这三方面构成了美国一半的GDP增长，带来了1/3的新增工作。虽然目前美国房地产并未形成全国性泡沫，但房地产降温仍会在相当程度上扭转美国人疯狂消费的行为，而这会导致社会需求预期的下滑。
美国是当今世界最大的经济体，经济总量约占全球30％。2004年，美国对全球经济增长的贡献率高达35.7％；按购买力评价计算也分别达到20.7％和18.0％。美国工业生产量占资本主义世界的2/3，外贸出口额占1/3，黄金储备占3/4。由此可见世界经济何其依赖美国。美国经济一旦降温，将会通过减少进口等途径对其他国家和地区的经济增长造成间接影响，从而给美国贸易伙伴的出口前景笼罩上一层阴影。
