房地产价格与货币政策之间的关系协调(1)(2)
2017-08-17 03:49
导读：是否应该对房地产等资产价格波动进行调控，是中央银行面临的一个两难选择，在学术界也存在着两种根本相悖的观点。 前英格兰银行货币政策委员会成
是否应该对房地产等资产价格波动进行调控，是中央银行面临的一个两难选择，在学术界也存在着两种根本相悖的观点。
前英格兰银行货币政策委员会成员Goodhart、美国俄亥俄州立大学教授Cecchetti、美国经济学家Frank·Smets和Joseph·Carson等为代表的很多学者认为，货币政策应对资产价格的波动做出反应，理由是：1．资产价格波动中隐含着未来通货膨胀的重要信息。中央银行对资产价格波动的回应，必须视这些波动对于通货膨胀的影响力程度而有所不同，要尽可能地消除预期通胀水平与目标通胀水平之间的差异；2．资产价格波动会对实体经济产生重要影响。资产价格泡沫在形成和持续时期，能够通过财富效应、资产负债表效应等影响实物经济和通货膨胀率，资产价格泡沫经济破灭所产生的长期经济萧条要远比一般通货膨胀对经济稳定的危害更大。3．CPI是落后指标，而资产价格是领先指标，那种旨在通过稳定CPI来实现金融稳定的货币政策在逻辑上不成立，也被实践证明是不存在的。日本银行前行长三重野也曾明确指出：日本从泡沫经济中获得的最大教训是金融政策不仅要关心消费物价和批发物价，而且要充分关注资产价格。
但是中央银行要对房地产等资产价格进行调控，存在两个技术性障碍。
其一，资产价格波动的原因比较复杂，房地产等资产价格的变动可能是因为一些与实体经济无关的因素发生变化，如投资者的风险偏好变化与针对土地的投机行为出现时都会影响房地产价格。中央银行对与实体经济无关的资产价格波动进行调控，只会加剧经济增长和通货膨胀的波动，这与货币政策实施的初衷是背道而驰的。
其二，货币政策的多重目标会加大中央银行的操作难度，特别是在出现通货紧缩和房地产价格高涨并行的时候更是如此。
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这就难怪连前美联储主席格林斯潘也曾经说：“想通过市场干预来戳破泡沫，有个根本性的问题不能解决，那就是你必须比市场本身更了解市场。”事实上，美联储在格林斯潘时代对资产价格波动的态度，也正是所谓的“格林斯潘原则”，即中央银行对资产价格波动只采取关注的态度，等资产价格泡沫破灭之后，再为市场提供流动性来减少资产价格破灭对实体经济的冲击。但是格林斯潘对待资产价格波动的消极态度，也把美国国内日益加剧的房地产泡沫风险问题留给他的继任者伯南克。
三、房地产价格与货币政策中介目标
从1996年开始，我国采用M1和M2作为货币政策的中介目标，1998年，随着贷款规模控制的取消，货币供给量作为货币政策中介目标的地位更是无可争议。但是从实践看，货币供给量的调控目标值与实际值多年出现较大差异，货币乘数也不稳定，货币供给量作为货币政策中介目标在可控性、可测性上存在问题。对此，学术界曾一度对M1和M2的统计口径提出过质疑，但是另一个更为重要的问题是我国的货币流通速度的不断下降，货币供给量与物价和经济增长率之间关系不稳定，甚至还出现过货币供给量增加和物价下跌并存的矛盾局面，货币供给量作为货币政策中介目标的相关性不强。
而导致我国货币流通速度下降的一个重要原因就是房地产等资产市场的迅速发展。房地产市场发展对货币流通速度的影响存在三个方面：
第一，1998年开始的住房制度改革推进了房地产市场货币化进程，大量银行信贷资金以住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动资金贷款和土地储备贷款等多种形式流入房地产市场，而住房消费与土地交易并不计入GDP，根据货币流通速度计算公式：v= (其中PY为名义GDP，M为货币供给量)，流入非实体经济部门的银行资金增加，必然会导致货币流通速度下降。
第二，房地产市场的发展推动了居民消费升级，消费层级的跃升需要积累一定的货币资金，居民为购房而强制储蓄，持币待购的数量增加，货币流通速度必然下降。
第三，随着二手房地产交易量的不断扩大，流入非实体经济部门的资金也不断增加，而总产出并不增加，货币流通速度必然下降。
