浅论房地产成交价格与房地产估价的关系(2)
2017-10-06 01:30
导读：三、房地产成交价格与房地产评估价格关系的 综合以上，房地产评估价格并不是简单的对房地产成交实例价格做交易日期、区域因素（包括繁华程度、状
三、房地产成交价格与房地产评估价格关系的 综合以上，房地产评估价格并不是简单的对房地产成交实例价格做交易日期、区域因素（包括繁华程度、状况、基础设施状况、环境状况）、个别因素（临街状况、容积率、建筑结构、装饰状况、设备设施状况）等因素修正，而要结合其房地产评估的价格定义、评估目的对比实例实际成交价格进行调整，以使其达到要求的价格定义的价格。因此，房地房地产成交价格与房地产估价中的评估价格具有较大的区别，回纳起来主要表现在以下几个方面；1、同一房地产在不同的价格定义、不同的评估目的下具有不同的评估价格。而房地产实际成交价格则受购买数目、购买方式、销售速度等随机因素的。也就是说房地产评估价格具有明确的目的性，而实在际成交价格具有较大的随机性。 2、市场比较法的房地产成交价格固然建立在房地产实际成交价格的基础上，但评估价格与实在际成交价格具有一定的差异。 3、房地产评估价格对房地产实际成交价格具有指导意义。对于一般资产评估中的房地产评估价格，若想使房地产迅速销售，实在际销售价格可能低于评估价格。若销售价格较高、其销售速度可能较慢。 4、房地产的具体价值体现，终极是通过实际成交价格，同此一般意义的房地产评估价格与实际成交价格应较为接近，不应大相径庭。
四、采用市场比较法进行房地产价格评估时应留意的 笔者在阅读了较多的房地产评估报告后发现，在采用市场比较法评估时，众多的评估报告把重点放在了对比准实例进行区域因素、个别因素等修正上，而忽略了对比准实例及评估对象进行价格定义的同一。从而造成了评估价格在上的模糊不清。因此，本文以为，评估职员一定要对比准实例的实际成交价格特点进行分析，对实际成交价格进行适当的调整。使其达到评估要求的价格定义，然后用正常的市场比较法评估。
五、不同目的时房地产价格定义的探讨 房地产估价的目的主要有房地产转让价格评估、房地产抵押价格评估、房地产分割析产评估、合资股份制改造等价格评估，本文对不同目的时房地产价格评估的定义做扼要分析；房地产转让价格评估：因该价格评估为房地产转让提供依据，大宗房地产评估价格应是整宗出售、一次性付款时的价格，该价格应适当低于零散出售时的价格。 房地产抵押价格评估：房地产抵押评估价格应是整体出售、一次性付款、销售速度较快、考虑各种优惠条件时的价格，评估结果趋于守旧。 房地产分剖析产、企业合资、股份制改造等价格评估：该评估目的下的房地产一般不直接进进房地产市场交易，综合房地产总体价格上涨的特点，其评估价格可以采用零散出售、分期付款时的价格。 其余目的房地产价格评估（如租赁价格评估、保险评估、课税评估等），因其目的较为特殊，本文不作讨论。
