论房地产融资结构多元化的必要性(2)
2017-11-14 01:38
导读：在房地产价格不断上升时,房地产开发商根据正反馈原理预期未来房地产市场还会进一步繁荣,其投资开发的动机将不断加强;而在房地产价格不断上升时,银
在房地产价格不断上升时,房地产开发商根据正反馈原理预期未来房地产市场还会进一步繁荣,其投资开发的动机将不断加强;而在房地产价格不断上升时,银行往往把房地产抵押贷款看作是优质贷款,并且放松对借款人资质的审查,使房地产开发商可以更轻易获得银行贷款,这进一步增强了房地产开发的动机,终极导致房地产市场出现严重的群体投机行为。在房地产泡沫时期,市场需求将大幅度上升,对土地的需求随之上升,由于政府把握着土地配置的权利,开发商为争夺土地将不惜采取各种方法,以致出现寻租和设租行为。
规避房地产业融资风险的措施
(一)加大房地产直接融资比例并减轻对贸易银行的间接融资比例
国家可采取措施建立适合国情的、多层次的房地产融资市场,丰富投资工具,建立风险转移、转嫁、分担、分散机制,化解集中于贸易银行的金融风险。这种多元化的融资市场既包括拥有债券融资、股权融资两种基本形式的一级市场,还包括投资基金、信托证券等多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场。这些创新的房地产金融工具不仅可以使房地产企业获得其发展所需的资金,而且可以降低银行的金融风险,又可以让金融市场上的投资者分享房地产行业高成长性带来的收益。金融多元化的终极目的是在金融市场和房地产市场间建立一道防火墙,使得金融体系的风险和房地产体系的风险不会互相传递并放大影响,既保持金融体系的安全性,又保持房地产的财务稳健性,不会由于紧缩性的货币政策而出现“断供”现象,不会使房地产业和金融业由于某一政策的影响出现剧烈的波动。
(二)加强对银行的监管以完善贸易银行体系
进步银行资本充足率、资产质量(坏账率)、资本回报率、活动性比率、风险控制能力、经营治理水同等多项指标,健全银行自身体系。历史经验表明,房地产价格泡沫对宏观经济产生负面效应的大小取决于产生***体的金融结构和金融体系是否脆弱。假如该经济体以银行体系为主要的融资中介,同时银行资本金不充足、活动性比率差、监管不完善,就会对宏观经济产生严重的影响。但是假如房地产业有多种融资渠道,同时银行体系经营稳健、公司治理结构完善、监管得力,那么,就不会对银行系统甚至宏观经济产生太大影响。
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在这方面我国香港是一个成功的例子。在1997年东南亚金融风暴的冲击下,香港房地产市场总值和最高峰相比几乎跌掉了60%,很多香港市民都成为“负翁”,而银行体系所受负面影响较小。这是由于香港银行业的资本充足率和活动性比率都比较高,在1996年两者就分别达到17.8%和40%,远远高于最低监管要求的8%和25%,不良资产率仅为3%。因此,监管层应该越是在市场繁荣的时候,越应当加强风险控制和市场监管,建立房地产价格监管制度和房地产市场预警制度,采取多种措施稳定房价,保持房地产市场有序健康的发展。
参考文献:
1.李健飞.中国房地产融资风险防范—理论与实证.中国金融出版社,2006
2.谢经荣,曲波等.地产泡沫与金融危机—国际经验及其鉴戒.经济治理出版社,2002
3.徐滇庆等.***与金融危机.
中国人民大学出版社,2002
