论投资性房地产准则在实际工作中应留意的题目(2)
2017-12-10 05:56
导读：4 投资性房地产对企业财务的影响 （1）投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，将不再计提折旧或摊销，在资产负债表日通过“公允价值变动损益
4 投资性房地产对企业财务的影响
（1）投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，将不再计提折旧或摊销，在资产负债表日通过“公允价值变动损益”科目调整房地产的账面价值来体现投资性房地产的公允价值。资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额，借记“投资性房地产－公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目，公允价值低于其账面价值的差额作相反的帐务处理。因此，在投资性房地产价格上涨的情况下，企业当期利润将会上升；反之，利润会降低。
（2）投资性房地产转换为其他资产或者其他资产转换为投资性房地产，在本钱模式下，应将房地产在转换日账面价值作为转换后的进账价值。在公允价值模式下，投资性房地产转换为自用房地产，按转换日该项投资性房地产的公允价值作为自用房地产的的进账价值，公允价值与原账面价值的差额计进当期损益。
自用房地产或存货转换为投资性房地产，应按转换日的公允价值进账，转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计进当期损益；转换日公允价值大于原账面价值的，其差额计进所有者权益。该准则的规定，杜尽了企业通过虚假转换房地产来虚增账面利润或每股收益的可能。 5 投资性房地产对企业的涉税影响
新会计准则为适应经济发展和会计实务的需要，对投资性房地产的会计处理不再单一地使用本钱计量模式，同时引进公允价值计量模式，由企业根据实际情况进行选择。但现行税法仍然将投资性房地产作为一般固定资产或无形资产对待，本钱计量模式下，该业务与以往处理没有区别，而公允价值模式下投资性房地产准则和税务处理存在明显差异：会计上在年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计进损益，不再计提折旧或摊销；而税法按实际本钱确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化产生的所得，待处理时一并计算确定应计进应纳税所得额的金额，这样就可能产生递延所得税资产或递延所得税负债。
（科教作文网http://zw.ΝsΕAc.com发布）
例：甲公司20X8年度利润表利润总额为100万元，该企业适用所得税税率为25％，递延所得税资产和递延所得税负债不存在期初余额。20X8年1月1日，甲公司将其新建的房屋对外出租，该房屋建造本钱60万元，预计使用年限20年，预计净残值为零。甲公司采用公允价值对投资性房地产进行后续计量，该项投资性房地产在20X8年12月31日的公允价值为80万元。假定税法规定的使用年限及净残值与会计规定相同。除以上情况，不考虑其他事项。
（1）投资性房地产初始确认时：
借：投资性房地产－本钱600000
贷：在建工程600000
（2）20x8年12月31日，按公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值的差额计进当期损益：
借：投资性房地产－公允价值变动200000
贷：公允价值变动损益200000
（3）20x8年12月31日所得税的影响：
①假设税法答应年计提折旧3万元（60万元/20），而投资性房地产准则不答应计提折旧，所以应调减20万元的应纳税所得。
②按税法规定，公允价值变动损益20万元不计进应纳税所得。
③20x8年12月31日，账面价值为其公允价值80万元，其计税基础为其取得本钱扣除按税法规定答应税前扣除的折旧额后的金额，即计税基础＝60-60*20＝57（万元），这样账面价值与计税基础之间产生23万元（80万元-57万元）的应纳税暂时性差异。
会计分录为： 借：所得税用度 250000
贷：应交税费－应交所得税 192500［（1000000-30000-200000）*25％］
递延所得税负债 57500［（800000-570000）*25％］
6 投资性房地产在审计过程中应选择的实质性程序
新的审计准则对投资性房地产的审计目标、可供选择的审计程序也做了具体规定，现总结如下：获取和编制投资性房地产明细表，复合加计是否正确，并与总账和明细帐合计数核对相符；确定被审计单位划分为投资性房地产的建筑物、土地使用权是否符合会计准则的规定，根据被审计单位的能力和意图，检查对投资性房地产的分类和采用的计量属性是否适当，是否符合企业会计准则的规定；确定投资性房地产是否真实存在，是否回被审计单位所有，期末余额是否正确；与被审计单位讨论以确定投资性房地产后续计量模式选用的依据是否充分，与上期政策进行比较，确定后续计量模式的一致性。如不一致，具体记录变动原因；投资性房地产后续计量选用本钱计量模式，确定投资性房地产累计折旧（摊销）政策是否恰当，计算符合本期摊销（折旧）的计提是否正确，减值预备的计提是否正确；被审计单位投资性房地产的后续计量采用公允价值计价的，期末应逐项检查公允价值的确定依据是否充分，检查公允价值变动损益的计算是否正确，会计处理是否正确；确定投资性房地产后续计量的转换是否恰当，如被审计单位投资性房地产与其他资产发生相互转换的，应审查转换依据是否充分，是否经过有效批准，转换日房地产本钱计量是否正确，会计处理是否正确。
