房地产开发企业投资决策分析与本钱控制研究((2)
2015-06-13 01:21
导读：三、完善房地产开发企业决策控制和本钱治理的措施 1.降低房地产开发投资风险 （1）进行充分的市场调查分析 风险是指在投资经营过程中各种不确定因素
三、完善房地产开发企业决策控制和本钱治理的措施 1.降低房地产开发投资风险 （1）进行充分的市场调查分析 风险是指在投资经营过程中各种不确定因素，使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性，从而减少这种偏离的最好方法，就是通过市场调查充分利用信息化手段，获得尽可能详尽和正确的信息，把不确定性降低到最低限度，从而较好地控制房地产投资过程中的风险。通过房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目，这部分工作可以由投资企业的相关部分对房地产市场进行调查，也可委托咨询公司等中介机构进行。 （2）采取多样化组合投资 房地产开发企业可以将资金有选择地投放到不同类型的房地产开发项目上，投资建造不同收进层次居民所需的不同类型住宅、写字楼、商店和娱乐场等，以减少未来收益的不确定性。由于各种不同类型房地产的开发风险大小不一，收益高低相应不同。一般而言，开发项目收益率相对较高的风险大，开发项目收益率相对较低的风险小。假如资金分别投进到不同的房地产开发项目，整体开发风险就会降低，实在质就是用个别房地产开发的高收益往弥补个别低收益的房地产损失，终极获取一个较为均匀的收益。房地产多样化投资的关键是如何公道地确定投进不同类型的房地产的资金比例，使得即可降低开发风险又可获取较高的收益率。 （3）提前与租户、客户签订租约或预售合同 工程完工后房地产空置的风险，租金下降的风险，售价跌落的风险，都可通过预租预售的安排来避免。当然，预租、预售时，还应留意一个题目，这就是开发商的风险降低意味着与其交易的客户的风险进步。所以，开发期越长，其他行业的客户就越不愿意与开发商签定固定价格的合同。若要预租或预售，则租金、售价就会被压得较低。 2.对房地产开发项目进行有效的本钱控制 （1）运用保险手段转嫁风险 通过向保险公司投保，以缴纳保险费为代价，将风险转移给保险公司承担。保险作为一种及时、有效、公道的分摊损失和实施经济补偿的方式，一直是处置风险的主要手段，但保险的使用还是有限的，由于并非所有风险都可以保险，而且在很多情况下，保险并不能提供充分的补偿。 （2）通过非保险手段转嫁风险 房地产开发企业可通过正当、正当的合同条款的拟定等方法将开发风险转嫁给其他经济单位。如房地产开发商将施工中危险性较高的工作转包给其他的专业性施工单位，从而减少自己的风险责任。再如实行项目股份化，将经营风险分散到全体股东身上等。对某些超过开发商能力的风险，或保险无法提供的情况下，此种方法发挥着特有的作用。 （3）直接承担风险损失的补偿责任 如将预计有可能发生的损失直接摊进日常经营本钱，又如建立风险损失补偿基金或建立自保公司。近年来，以组建专业自保公司作为主要形式的自留风险手段，已在国内外成为一种十分引人注目和具有广阔发展远景的手段，而这种主动自留风险手段的选择与实践，应遵循法律规定，如对法定保险、强制保险的风险标的能否自留，就受到很大的限制，同时还要受自身经济实力的制约。 3.参考目标本钱控制方案进行投资决策 开发企业在进行房地产开发项目前都要有可行性研究，假如盲目进行投资，则企业的利润得不到保证，并可能导致企业亏损甚至倒闭。因此利用目标建筑本钱控制方案来进行投资决策具有一定的科学性和可行性。在立项以前，要经过反复测算，假如确定的建筑本钱总额低于建筑本钱控制数，则该投资项目可行。假如高于建设本钱控制数，则表示未达到利润的期看值，该项目不可行。通过系统全面的测算，能够确保企业开发项目的目的性，减少因盲目开发而给企业带来的经营风险和不必要的开发本钱。
