年审中的若干会计题目(3)
2017-06-23 01:00
导读：七、房地产企业带装修商品房的销售收进实现标准 房地产开发企业自行开发商品房对外销售收进的确定，根据《企业会计制度》的规定，应当按照销售一
七、房地产企业带装修商品房的销售收进实现标准 房地产开发企业自行开发商品房对外销售收进的确定，根据《企业会计制度》的规定，应当按照销售一般商品收进的原则执行，即符合以下四个条件时确认销售收进实现：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；（2）企业既没有保存通常与所有权相联系的继续治理权，也没有对已出售的商品实施控制；（3）与交易相关的利益能够流进企业；（4）相关的收进和本钱能够可靠地计量。这些都是原则性的规定，在会计实务工作中确认商品房销售收进实现的具体把握的条件还应包括商品房的验收、综合验收、开具发票、交付钥匙等。严格执行这些条件，对于防止企业提前或推迟商品房销售收进实现、防止随意调节经营业绩具有重要意义。一般商品房的销售按照上述规定的条件要求即可。 需要讨论的题目是，有的房地产企业在销售商品房时，为适应不同层次消费者和购买者的需求，对部分商品房采取带装修的销售方式进行销售，在这种情况下如何确认销售收进实现？对此，我们以为，带装修商品房销售的合同，假如只有一个，装修只是商品房销售的一部分，那么就应该待商品房装修竣工、验收合格、交付客户才能确认销售收进实现，销售收进包括商品房销售收进和装修销售收进；假如商品房
销售合同与
装修合同一分为二，各自独立，那么就应当将它们视作两笔交易，即商品房销售和装修业务，分别确认销售收进的实现。
八、房地产企业商品房售后租回的会计处理 前已述及，房地产开发企业自行开发商品房对外销售收进的确定，应当按照销售商品收进的确认原则执行。需要夸大的是，对房地产开发企业自行开发商品房的销售，不可以采取完工百分比法确认收进。只有符合建造合同的条件，并且有不可撤销的建造合同的情况下，才可以按照完工百分比法确认房地产开发业务的收进。这一点，财政部和证监会先后都有过明确的规定。 在房地产开发企业收进会计核算中，还有一个题目值得留意，即房地产售后租回交易的会计处理。房地产售后租回是一些房地产开发企业采取的促销手段之一。根据《企业会计准则—租赁》的有关规定，对售后租回交易，假如是属于融资租赁的，则卖主（即承租人）应将售价与资产账面价值的差额予以递延，并按该项租赁资产的折旧进度进行分摊，作为折旧用度的调整；假如是属于经营租赁的，则卖主（即承租人）应将售价与资产账面价值的差额予以递延，并在租赁期内按照租金支付比例进行分摊，作为租金用度的调整。也就是说，在售后租回交易的情况下，原出售房地产的售价与资产账面价值的差额，不能一次性确以为销售当期的收益，而应当在回租期内递延分期转销为折旧用度或租赁用度。
九、查补以前年度所得税的会计处理 企业接受财政、税务、审计等部分的检查，由此发生的查补以前年度企业所得税的，在实务工作中，有的记进查补当年的“所得税”科目，计进查补当期的用度，有的记进“以前年度损益调整”科目，调整会计报表“年初未分配利润”项目。这两种处理的结果是不同的，对企业查补当年的经营业绩的也是不同的，尤其是当补缴以前年度所得税的金额较大的时候。不过这两者的会计处理各有依据，前者依据的是国际会计准则，后者依据的是国家现行的会计准则和会计制度。《国际会计准则12号—所得税》规定，在本期确认的、对以前期间确当期所得税的调整，计进本期所得税用度。我国《企业会计制度》第138条和《企业会计准则—会计政策、会计估计变更和会计差错更正》指南中规定，调整以前年度所得税的，应调整“以前年度损益调整”科目和年初未分配利润项目。我们以为，注册会计师在年度审计时应结合实际情况、按照一贯性原则、考虑补交所得税金额的大小等，灵活把握处理。假如企业补缴所得税金额较小时，计进当期“所得税”科目；假如补缴金额较大时计进“以前年度损益调整”科目，并提请企业在会计报表附注中予以表露，此外还要根据重要性原则考虑是否在审计报告中予以反映。当然，假如在财政、税务、审计部分的查处决定中明确了查补所得税会计处理的，则应从其处理。
