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    三、目前上海别墅结构分析

    在新浪搜索“别墅”两字有282639条网页信息，别墅火爆可见一斑。据不完全统计，在上海上市的和今年即将上市的别墅项目有105个，绝大部分分布在近郊，其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量的80%以上。其中闵行、松江和长宁占别墅总量的60％，大体上是浦西三分之二，浦东三分之一。由于浦东陆家嘴国际金融中心的地位日渐显赫，和上海市最近将虹桥机场的国际航班全部调整到浦东国际机场的影响，都使得浦东区域的别墅更加国际化。上海本地人则更偏爱西南区域的别墅。

    从价格上，目前上海50%别墅供应量集中在100万至200万价格段，总价在200至300万的中高档别墅，占总供应量的18%；总价在100万以下的经济型别墅和总价在300万以上的豪华型别墅分别为19%和13%。

    按照上海搜房的统计：“目前上海市别墅开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。以综合容积率0.7计算，那么近2~3年内上海别墅市场的供应量达到940万平方米。”如果别墅单位平均面积为220平方米，别墅项目共有42700套，平均销售三分之一，市场尚存在620万平方米，28100套的别墅供应量在三年内上市。

    按照第五次人口普查结果：上海市总人口1640万人，总户数564万户；按照市交易中心提供的数据，1998年、1999年、2000年和2001年连续四年新房交易量为1151万平方米、1329万平方米、1645平方米和1879平方米；四年新房共交易共计5944万平方米，若按户均新房面积为100平方米，四年当中有近59万户家庭购置新房（包括外地人是59万）；假定购买别墅的上海居民90％为第二次购房（假设是基于：在上海市工作的居民第一次购房时的消费能力难以达到私家车加别墅的消费能力），在59万新房房主中有5％的人有能力购买别墅，并在2-3内考虑购买，则现实需求可能有3万户（不包含外籍人士）。如果每户平均需要200平方米的别墅，则总需求量在600万平方米左右，正好与620万平方米左右的别墅存量相近。如果考虑外籍人士上海购买别墅的数量，估计目前供需情况持平。但对供需结构性矛盾不可掉以轻心。

    目前别墅项目存在的问题是供需结构性矛盾相当突出。购买200－300万元的别墅，首付40－60万，月供近万元，需要家庭月收入在3万元以上，从这个条件来讲，我不知道开发中高档别墅的开发商是否做过谨慎的市场调查，从我们目前掌握的资料看，三年内找不出3万户要购买200万以上的中高档别墅的家庭。

    可以去市交易中心查证目前上海市没有实现年平均成交一万套别墅的市场记录和市场消化量。

    虽然从长期需求来看，上海的别墅需求在7~10万套，但“长期”是8年还是15年则大不一样，8年则每年是1万套左右，15年每年则5000套左右。另外别墅也有一个适合中国国情的问题，在中国别墅不是越大越好，越欧美化越好，越豪华越好，中国有自己的居住文化，上海本地的中产阶级形成需要时间，可以肯定地说上海一年内没用新生一万中产阶级的能力，而购买（或租用）上海别墅外籍人士的数量与上海吸引外资额度正相关，我想提醒别墅开发商们仔细研究一下占购买别墅人数60％以上的新上海人的行为偏好，和吸引外资额与购买别墅人的比例关系。近来我看了许多99年建造的别墅，由于房型落后，环境不尽人意而无人问津。明年年底将有一大批别墅空置待价而沽将是上海房地产一大奇观。

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