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　　摘要：针对目前房地产市场的投机现象，本文从政府管理思维转变，重新定位目标和职责，加强行业监管，强化市场主管部门一工商行政管理部门和房地产行业的主管部门一房地产开发管理部门的职能管理作用，规范我国的房地产秩序，打击投机。

　　关键词：投机 原则 监管 管理 措施

　　目前我国房地产市场上最大的问题是投机行为严重，这是房价居高不下的一个重要原因，新建商品房成了投机客的“乐土”，而真正需要住房的人却买不起房。人们由原来的纷纷入股，转为纷纷入房。同时房地产开发商无论资质怎样，在准入资格规定模糊，各项政策和法规不健全的情况下，迷信于土地的供不应求，房少人多的状况，大肆圈地屯地。在房客和开发商双重投机下，房地产市场秩序混乱，住房的“民生“愈加忽略。

　　作为政府要根本上改变我国房地产市场的现状，需要在管理思维上有所改变，要重新定位政府的管理目标和职责，制定长远的发展规划和政策体系，才能增强政府对房地产市场的监管能力，对房地产市场进行监管，促进社会和谐发展。

　　对房地产市场进行监管时，要明确以下几个原则：

　　首先．监管措旅应当尽可能准确地将房地产市场投机者与正常的消费者、生产者区分开来，对投机者实施精确打击。我们应当注意限制面不宜过宽，避免由此导致分散监管力量从而削弱监管效力。应该限制的不是自住、自用的正常房地产消费者，也不是台规合法经营的正常房地产开发商和服务商，而是投机者，以免恶化我国商业环境的可预期性。

　　其次，我们的监管措施必须能够有效遏制投机，不仅要削弱投机者投机的能力，还要削弱其投机的动力。这不仅是经济效率原则的要求，也是奉行效率原则的要求。

　　再次，我们的监管措施需要相应的配套环境，包括调控国内经济基本面、完善财税制度．以及强化政纪、廉政建设，否则我们的监管措施将如同扬汤止沸，杯水车薪，不可能取得根治效果。此外，我们可以选择的措施有长期措施和短期措施之分，前者多数属于制度性建设，需要长期实施．不断完善：后暂则是应急措施，适用于目前这个经济过热、资产价格泡沫横飞的特定时期，目前的上述风险过去之后，可以有秩序地适度放松。

　　因此在监管度地产市场的过程中，要充分发挥工商行政管理部门作为主管市场监督管理和行政执法的职能部门的作用，具体措施有：

　　一是利用建章立制抓甚础。根据国家房地产市场有关法律、法规，应制定一系列地方性法规及管理办法。还应对商品房交易、房地产中介服务、价格评估、抵押、台同鉴证、广告预审等制订配套的管理措施，为监管房地产市场打下了基础。

　　二是利用市场登记职能抓介入。强化对各类商品交易市场登记管理，积极提出有利市场发展的建议，充分利用市场登记的契机积极介人房地产市场监管。

　　三是利用企业管理职能抓主体。严格审核人场经营主体资格，充分发挥企业登记管理职能，把住市场准人关。实行“四抓”。

　　(1)抓好房地产开发企业的营业执照办理和年检，确定房地产开发经营企业的主体资格，建立发照前专项审核制度，规范房地产开发企业的主体行为。

　　(2)抓好对房地产开发经营主体日常检查工作，掌握商品房开发总量、销(预)售合同签订和履约情况。

　　(3) 抓住房地产市场主体和客体的源头。切实加强对企业租赁、生产、买卖、经营场所合法性的审核。明确登记管理部门一要严把登记发照关，切实加强对生产、经营场所合法性的审核，对租赁生产、经营场地的单位和个人在未办理租赁手续前，不予办理开业登记或变更登记。=要根据生产经营场所租赁期限在执照上标明经营期限。三要通过每年企业年检、个体验照，把审核执照经营期限，督促企业办理租赁手续作为年检和清理“三无企业”的一项重要内容，对租赁期满的企业，必须先续办租赁手续，否则不予通过年检和验照。

　　(4)抓好全面整顿净化市场环境工作。

　　四是利用合同管理职能抓规范。房地产作为不动产交易，实际上是契约交易，抓住了合同，也就抓住了交易的实质。因此，加强各类房地产交易合同的管理，就成为工商部门加强房地产市场管理的一个极好的切入点，应针对房地产交易中买卖、租赁、中介这三个主要交易形式，展开了一系列行之有效的监督管理。

　　五是利用广告管理职能抓监控。商品房销售广告是房地产开发经营企业将开发的居住或非居住房向境内外销售、预售的一种重要促销手段。除正常的促销活动外，少数不法分子利用虚假广告诈骗。严重损害了消费者的合法权益。工商管理部门应利用广告管理职能，推行商品房销(预) 售广告预先审查制和日常检查制，凡需做商品房销售广告的房地产开发企业，必须先经工商部门审核批准后方可发布。

　　作为房地产行业的主管部门一房地产开发管理部门，则应强化房地产开发、企业资质的管理对商品房销售合同编号进行监管，通过建立具体的工作制度来，执行对房地产行业的管理，规范开发行为，加强市场监管：

　　(1)违法行为举报、投诉受理制度。公开设立举报投诉电话、电子信箱，及时受理各种举报、投诉。对群众信访事项进行认真分析研究，从中搜集违法行为的信息。对举报、投诉违法行为属实的举报人和投诉人，给予适当的物质奖励和精神鼓励。

　　(2) 日常巡查制度。由执法人员定期或不定期分片巡查，逐个项目进行检查。做到及时发现违法行为，及时制止违法行为，及时处罚违法行为。

　　(3) 部门问通报制度。房地产开发管理部门将发现的涉及违反工商、规划、国土资源管理等法律法规的行为及时向有关部门通报，同时各有关部门也将发现的涉及违反房地产开发法律法规的行为及时向房地产开发管理部门通报。

　　(4) 年度联合集中检查制度。房地产开发管理部门会同工商、规划、国土资源管理部门，对开发市场每年集中、联合开展一次大规模的、拉网式的检查，对发现的问题集中处理。

　　(5)房地产开发管理部门与纪检监察部门对违法事例和违法人员处理的协调联动机制。房地产开发管理部门将发现的违法事例中的违法违纪人员转交纪检监察部门处理，并通过纪检监察部门对违法违纪人员的处理实现对违法事例的处理。

　　(6) 舆论监督制度。房地产开发管理部f Igl 市场检查和违法行为处理情况及时向媒体提供，由媒体及时进行报道，发挥媒体的舆论监督作用。