物业管理公司问题研究(3)

（二）物业管理企业，按照物业管理的运作机制而承担的责任

第一，物的管理责任，即物业公司对物业进行管理的责任。①物业的接管验收。物业企业依据其与房地产公司之间的协议和一定的标准，对物业进行检验和接收。接管验收是在物业竣工验收合格的基础上对物业工程质量和使用功能的再检验，物业企业在验收时发现质量问题应记录在案，在约定期限内督促开发商采取补救措施直到完全合格。开发商应向物业公司提供竣工验收合格证、房屋竣工图、管线竣工位置、方向，综合平面图、产权人状况资料等。物业的接管验收标志着物业企业正式进驻物业，开始履行物业管理职责；②对物业共有部分的维修、维修、保养责任。物业企业对法定共有部管理服务功能，并对物业企业的社区服务管理进行监督，真正促进物业分即楼房的外墙面。通道、屋面、屋顶、支柱、土地、楼梯间、共用出入口、电梯、地下室、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施及共用部分进行定期养护维修。对物业的通道路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、自行车库等物业公用设施进行统一管理维修养护。

第二，物业的使用管理责任。①对业主合理使用物业专用部分进行监督。主要是对业主入住物业前，对其物业进行装修时不当毁损行为的管理。业主装修房屋，应向物业企业提出申请、填写装修申请表，按照约定的时间、方式办理装修事宜。物业企业对业主是否有危及整个建筑物安全的行为，随意变更专有部分共有的电线、水管、煤气等等设备的行为，及是否合理利用相邻他方专有物业进行监督管理；②对业主合理使用物业共用部分进行监督和管理。我国《城市新建住宅小区管理办法》第十四条明确规定，房地产产权人和使用人违反下列行为之一的，由物业管理司予以制止，批评教育、责令恢复原状、赔偿损失。一是擅自改变小区内土地用途的；二是擅自改变房屋，配套设施用途、特征、外观，毁损设施、设备，危及房屋安全的；三私搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部分乱堆乱放，随意占用，破坏绿化……，明确了物业企业对物业及使用人合理使用物业共用部分进行管理。

三、物业管理合同责任

总的来看，物业管理合同是物业企业物业管理权的主要来源，其管理行为在合同约定的范围内行使，未完成合同约定的职责应承担违约责任。

（一）物业管理合同的概念

物业管理合同是进行现代物业管理的根据和标准，也是物业企业实施管理的依据，在物业管理活动中起看非常重要的作用。它是指业主管理团体与物业企业对特定物业的管理使用，有偿服务等问题达成书面协议，是业主团体委托物业企业进行物业管理明确双方权利义务关系的协议。它对全体业主及其管理者均有约束力。从其主体、内容、客体上看，物业管理合同是新型的委托合同。

第一，物业管理合同主体之业主一方，不是一人或数人，而是一个业主团体，是一个以建筑物范畴为联结的松散型团体。因此，在物业管理合同中，无法做到每一个业主的利益都能公平地实现：相反，业主只能根据自己在整个物业中所有享有的权利份额来对待自己的实际权益，只是从整体上看，物业企业与业主团体之间的权利义务内容是平等的。 （科教范文网http://fw.ΝsΕΑc.com编辑）

第二，物业管理合同的客体是对物业的管理和对业主的服务，其是一种劳务行为或服务行为，这种管理和服务既有单一的、也有全面的、综合的、社会化的，因此合同内容、管理费用由此而不同。

第三，物业管理合同本质是商业性合同，但物业管理的内容决定了物业管理服务还应包括保安，代办保险、邮政、路灯养护等延伸性服务，这些服务又具有社会性、公益性特点。因此，物业管理企业这些的管理服务不仅要接受业主的监督，而且也上升为社会责任受国家有关部门的检查与指导。

第四，物业管理合同是一种劳务合同，物业管理企业对整个物业享有物业管理权，业主通过合同以业主团体的名义将物业委托与物业企业管理，业主均应服从物业企业的管理。这是物业管理权与物业所有权，使用权分离的结果，物业企业的管理行为不影响物业所有权，使用权的单独行使。业主仍可依法对其物业行使占有、使用、管理、收益、处分权。