物业管理公司问题研究(4)

（二）物业管理合同的法律性质

物业管理合同是一种新型的合同，目前法律尚无明确的规定。在物业管理法律关系中，业主或业主委员会以业主团体的名义聘用物业企业进行物业管理；物业公司受聘后，以自己的名义向业主和非业主使用人提供各种服务，业主团体对物业企业提供的服务支付报酬。这种合同，很难归入我国《合同法》规定的任一有名合同之列。与相似的其他有名民事合同相比，物业管理合同具有自身的特点。

第一，物业企业实施的“管理”属于一种劳务，物业管理合同在性质上属于劳务合同。劳务合同包括加工、承揽合同、运送合同、雇佣合同、委托合同、行纪合同和居间合同等。物业管理合同与有偿委托合同相比有所不同。按照目前的通说，委托是指当事人一方委托他方处理事务，他方允为处理的合意。其中委托他人处理事务的一方是委托人，处理事务的一方是受托人。委托人具有事务处理的请求权，同时应该承担支付报酬和费用的义务。受托人具有“忠诚义务、勤勉义务、遵照指示处理委托事务义务、亲自处理委托事务义务、义务、移交财产和权益的义务”等。物业管理合同与有偿委托合同，二者都是由双主当事人约定一方为他方处事事务。他方给付一定报酬及支付费用的合同，但二者不同之处在于：委托合同受托人在处理事务时并非以自己的名义实施，而是以委托人的名义实施；物业管理合同则不同，受托人——物业公司在物业管理服务过程中始终以自己的名义开展业务活动，并不以业主或业主团体的名义实施管理服务；在委托合同中，受托人若以自己的名义从事受托行为，则应公开自己的代理人身份，即“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人与第三人的除外。”物业管理合同中，受托人实施管理活动不仅涉及第三人，也涉及委托人而非订立合同行为。同时，物业管理合同有自己特定的内容，即以维修、保安、绿化等事项为主要内容，而委托合同范围十分广泛，不受限制。再加上物业管理合同反映了物业管理市场运作的特殊规律，合同中当事人的权利义务分配并非仅靠委托合同解决，还有国家干预和道德规范要求。

第二，与雇佣合同相比较。二者在受托人办理的事务性质和内容上基本相同，即委托人可以通过合同将特定的事务交由受托人完成，也可以通过雇佣合同由自己的雇员完成，他方付给报酬。但这两种法律关系不同。物业管理合同是两个独立主体之间的法律关系，物业管理合同的受托人是依法设立的专业企业，它依靠自身的资金实力，专业人员配备以及综合性的管理服务能力提供物业管理专业服务。而雇佣关系是一种组织隶属关系，受雇人是自然人，其提供的劳务是自然人通过自己的技能和经验证完成雇主所要求的任务。且雇佣一般按工作时间给付劳动报酬，而物业管理委托按事务完成情况给付报酬或佣金。此外，在雇佣中，受佣人必须绝对服从雇主的命令或安排，而物业企业在完成管理服务过程中具有独立性，不必完全听命于业主或业主团体的支配。

第三，与承揽合同相比较。承揽合同是当事人双方关于一方按照另一方的要求完成一定工作并交付工作成果，另一方应受该工作成果并给付一定报酬的合同。承揽合同的类型中有一类是服务承揽，与物业管理的内容大致相似，但两者仍有明显区别：承揽合同的定作人所要求的是承揽人依照合同完成一定工作并支付成果，合同标的一般为工作成果，而物业管理合同的委托人只要求物业企业提供综合性的物业管理服务，并不要求支付工作成果，它强调的是物业管理行为的过程本身。而且，在承揽合同中，如工作成果在交付前发生意外风险而灭失，后果由定作人承担。物业管理合同不存在双方风险责任的划分问题，因为物业企业无交付工作成果的义务，如物业因意外风险受损与灭失，后果一律由业主自负。因此，依据《中华人民共和国合同法》第251条对承揽合同的规定，承揽合同的重点在加工、定作一类的事宜，合同中许多条款对物业管理合同不适用。