房地产开发企业的本钱核算(2)
2016-01-19 01:05
导读：3.设立公道的本钱核算项目。 正确划分本钱项目,如:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等
3.设立公道的本钱核算项目。
正确划分本钱项目,如:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。可以客观地反映产品的本钱结构,便于分析、研究降低本钱的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定:开发本钱属一级科目,在该科目下企业应根据自己的经营特点和治理需要,确定本钱项目,进行明细核算。本钱项目不宜开列太多,对于发生次数较少的本钱用度,特别是单笔发生的用度,应尽量合并;对金额较大并陆续发生的用度应单独设立科目核算。土建用度如属于合同发包的,还应该按合同进行明细核算,以便随时了解工作量进度和付款情况,为工程的竣工决算提供资料。
4.正确的进行本钱的回集、分配与转结。
对于单一的房地产项目由于本钱对象简单,回集本钱用度就轻易得多,通过分配间接计进本钱对象的内容就相对较少。然而一项大型综合性小区开发就显得十分复杂,本钱核算对象比较细化,很多本钱用度不可能直接回集到各个本钱核算对象,就需要采用一定方法和程序进行分配,再间接地回集到各个本钱核算对象。直接回集的本钱用度主要是建筑安装工程用度,其他本钱用度则需要定期进行分配,而对于间接分配的用度需要在日常回集时按各自本钱项目的详目分别回集核算,然后按各个本钱对象和对应本钱项目进行分配。例如:大型综合性房地产项目的本钱核算对象直接回集项目的建筑安装工程用度;土地征用及拆迁补偿费日常发生的本钱用度可不按本钱对象直接分配,而在此本钱明细科目中分详目回集,每月末按各本钱对象的实际占地面积计算比例分摊当期所发生的用度,在分配时无需按详目分摊,若本钱治理需要可以再按详目结构还原。前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接用度中的现场治理性用度则按各本钱对象的建筑面积计算比例分摊。当月发生的各项本钱用度,其回集和分配程序同土地征用及拆迁补偿用度。对于利息支出则按各本钱对象回集的上月末本钱实际发生额计算比例分摊;对于预支款项中若属于预决算范围的按合同支付的款项,应直接进进本钱项目回集,并及时取得发票;对于工程决算后欠付的款项应按标准预提,包括应付未付的商品房维修基金等。
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5.重视项目竣工本钱结转核算。
已完土地开发项目应根据其用途,采用不同的方法进行本钱结转。比如:(1)为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。开发完成后,应将实在际本钱转进“开发产品——土地”账户。(2)开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。应于开发完成投进使用时,将实在际本钱结转计进有关的房屋开发本钱中。(3)房地产开发项目竣工验收取得交付使用许可证后三个月内,应当取得经过审价后的工程决算书,这样本钱核算职员即可按照各本钱核算对象所回集的用度核对各项合同和工程决算书确定的价款支付情况,按权责发生制要求计提相应的本钱用度,从而结转完工实际总本钱,并计算各独立核算对象的单位本钱进行完工开发产品的明细核算。若属于出租经营的项目,则转进出租开发产品的明细核算。商品房的预售业务在前,竣工交付在后,工程决算若不及时完成,本钱核算则不可能真实和及时,进而影响企业盈利水平的正确性。商品房销售本钱核算应按配比原则,以各个独立销售单元(独立核算对象)进行明细核算,以每平方米建筑面积本钱为销售本钱转账依据结转销售本钱。
