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房地产开发企业的本钱核算

2016-01-19 01:05 房地产投资项目具有资金投进大,建设周期长,本钱核算环节多,投资风险高等特点。这就更需要精打细算,规避风险,力求以最少的本钱耗费获取最大的经济利益。房地产开发企业的本钱核算工作是一项复杂的会计核算工作,这是由房地产项目的特性所决定的。进步开发项目的本钱核算质量,是房地产开发企业确当务之急。如何进行本钱核算,显得尤为重要。
　　
　　一、房地产开发本钱的组成
　　
　　房地产开发本钱是指房地产企业为开发一定数目的商品房所支出的全部用度。就其用途来说,大致可分为三部分:
　　1.土地、土建及设备用度。这是房地产开发本钱的主体内容,大致占总本钱的80%。其中最重要的是土地用度。土地用度主要包括置换本钱、批租用度、动迁用度等。房产商在决定是否开发一个项目前,必须将预计的土地用度通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地本钱(俗称楼板价),以此来进行项目的可行性评估。
　　2.配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费,学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等,但难以全部收回。这类收费项目种类繁多,标准不一,很多项目由垄断性企事业单位执行,随意性很强,标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发本钱中受外界因素影响最大的一块用度支出,一般占项目总投资的10%～15%。
　　3.治理用度和筹资本钱。房地产开发与其他行业相比,有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点,因此,大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分用度核算好,对正确计算开发本钱将起到非常重要的作用。
　　
　　二、加强房地产开发企业的本钱核算策略
　　
　　1.加强房地产企业本钱核算的规章制度建设和组织落实。
　　房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度,还应该结合企业的实际情况、行业特点,建立和健全企业的规章制度,加强和完善房屋本钱核算的规章和制度建设,使本钱核算工作有法可依、有章可循,从而保证本钱会计资料的真实、可靠,促进企业本钱核算水平和会计信息质量的进步。同时,房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素,在保证本钱会计工作质量的条件下,公道地设置会计机构,配备必要的本钱核算职员。每一房地产项目应由专人负责本钱核算工作,大型项目应设立本钱工作组专门负责本钱猜测、本钱决策、本钱计划、本钱核算、本钱控制、本钱报表编制和分析等主要工作,使本钱核算和治理有机地结合起来,形成算为管用、算管结合的有效机制。本钱工作组的工作方式也应根据项目具体实际,确定分别采用集中和非集中工作方式。 　　2.确定本钱核算对象。
　　对于建设一个现代的多功能小区,其本钱核算对象就显得复杂。这就需要本钱核算职员深进实际,研究分析总体项目的特点、治理要求、经济用途、标准、建设交付期以及预决算的主体分项确定。本钱核算对象的设置必须坚持“便于核算,利于治理”的原则。一般来说,房地产开发企业在确定本钱核算对象时,应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素,分别做如下处理:一般的开发项目,应以每一独立编制的设计概(预)算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个本钱核算对象;同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目,假如开竣工时间相近,又由同一施工队伍施工,可以合并为一个本钱核算对象;对个别规模较大、工期较长的开发项目,可以结合经济责任制的需要,按开发项目的一定区域或部位划分本钱核算对象。比如,大型项目首先要分批分期,在分批开发的商品房中再按经济用途和建设标准适当分类,对区内公共建筑配套设施中属于营业性公建设施,应单设本钱对象核算,这样就会形成多个本钱核算对象。