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防范与化解房地产市场风险的法律保障机制(2)

2016-06-26 01:02
　　
　　交易安全保障机制
　　
　　通过制度安排规范市场主体的各类行为，保障交易安全，构建安全的交易秩序为现代各国所追求。由于交易实际上是产权的移转，为了使这种移转正常进行，防止移转中的欺诈、信息失真等不安全行为，就必须使交易双方充分了解交易客体的权属状况及相关的交易信息，这样才能较好的解决产权交易中的信息不对称带来的不确定性及相应的风险，当事人才能在掌握较为充分的交易信息基础上，决定是否从事交易或者交易以什么样的价格达成。如果不充分了解这些信息，不仅使交易受阻或交易成本增加，而且会给交易欺诈行为提供可乘之机，扰乱交易秩序。
　　房地产登记制度通过登记不仅使当事人进行的房地产产权交易行为依法得以确认和公示，并赋予该产权变动具有完全的法律效力，而且也以一定的程序和外观形式向外界提供了经法律确证的有关房地产权利归属与变动的信息，从而使房地产交易的内部信息得以外化、透明、公开，这样以国家法律地形式通过制度安排有力地校正了房地产市场中的信息不对称状况，从而减少了房地产交易中的不确定性，使交易当事人能较为充分利用公开的房地产权属状况与变动信息进行交易机会的判断与抉择，在公开、公平的房地产交易中，实现房地产交易的规范化、制度化和有序化，进而实现交易的安全。
　　从静态交易安全角度看，房地产登记制度不论对房地产的所有权还是对房地产上的他物权而言，都会使义务人负有不侵犯房地产产权的法定义务，我国的《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定：“依法登记的房屋权利受国家法律保护。”我国《土地登记规则》第3条也规定：“依法登记的土地使用权、所有权和土地他项权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”房地产产权的这种登记公示制度所建立的权利归属宣示和信息公开机制，对于保护房地产产权人的利益，稳定财产关系，具有重要的秩序价值。同时，登记还使房地产物权权利人得以对抗第三人，无疑有益于静态安全的保护。从动态角度看，房地产物权登记公示制度使外界得以明了房地产物权上的权属状况，并可从官方不动产登记薄查悉不动产权属状况的变化，查知不动产物权的变动信息，从而对此变动予以认可和信任。房地产物权登记公示制度的这一变动宣示功能，对于保护相对人的利益，维护交易秩序，具有重要的安全价值。第三人对于信赖登记公示而为的交易，受到法律的保护，这无疑有助于动态交易安全。
　　静态安全和动态安全在现代市场经济的资源配置中都是法律所要保护的对象，当二者发生冲突时，就要求有适当的法律机制进行平衡和协调。房地产登记制度正是这样一种机制，是平衡静态安全和动态安全的调和点，在协调二者冲突中处于“枢纽”地位，房地产产权是否登记公示，决定着其变动是否具有确定力、对抗力和公信力，也是房地产权利人能否主张权利，第三人是否善意以及能否善意取得的衡量标准。登记公示制度的这一权利冲突平衡功能，使房地产权利人和善意第三人的利益冲突得以合理调控，对协调静态安全和动态安全的冲突，具有重要的公平和效益价值，这无疑有助于市场交易秩序的安全运行与良性拓展。
　　
　　交易风险合理分担机制
　　
　　市场交易中的风险是与不确定性密切相关的，在市场交易中，由于信息的不充分、不完备，加之市场的复杂性，交易主体及相关当事人对交易对象往往难以进行真实、准确、及时、全面的了解，进而对交易的对象缺乏足够的、充分信息进行认识、判断、选择，这样交易中就充满了不确定性及相应的风险。这种不确定性和风险又是决定着交易难易的程度和交易费用大小的关键因素。因此，如何通过法律制度安排建立一种机制，使交易当事人和参与者合理分担市场交易中的不确定性和风险，就成了现代市场经济发展中宏观调控必须要解决的难题之一。
　　现代房地产交易中，因房地产具有不可移性和内在质量的隐蔽性等，上述难题同样存在。解决这一难题的切入点理应从解决房地产交易中的信息不对称入手，因为信息不对称使房地产交易中的一些人拥有一些信息，而另外一些人不拥有这些信息，由于有限理性、技术条件、认知能力等方面的原因，再加上部分信息的收集成本过高，拥有信息的人就可以利用自己所拥有的信息优势在交易中谋取私利，损害公共利益或不拥有这些信息的人的利益。面对房地产交易中信息不对称所带来的不确定及相应的风险，单个的个人、企业和经济组织通过私力显然难以胜任问题的解决，而只有通过公力，通过国家的制度安排才可能得以解决。国家可以通过制度设计和制度安排向人们提供一个稳定的交易活动规则体系来减少不确定性和风险，正如新制度经济学学家阐述制度时所分析的那样：“制度是社会或组织的规则。这种规则通过帮助人们在与别人交往中形成合理的预期来对人际关系进行协调。制度反映了在不同的社会中，有关人们自己的行为和他人的行为的个人和集体行为而演化出来的行为准则。在经济关系领域中，如在经济活动中使用资源的权利，如分割由经济活动产生的收入流，这些规则在建立有关这些活动的预期时起着十分关键的作用。制度提供了对于别人行动的保证，并在经济关系这一复杂和不确定的世界中给予预期以秩序和稳定性。”房地产登记正是在国家对房地产市场进行调控的过程中，通过制度安排为协调和合理分担交易当事人和参与人的风险提供了一种社会规则和准则。