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防范与化解房地产市场风险的法律保障机制(3)

2016-06-26 01:02
　　首先，登记制度将房地产物权的得丧变更依法定的程序，以严格的格式和规定的内容登记于登记机关设定的登记薄上，房地产的权属状况由此得以明晰和界定，这便为房地产交易中风险的合理分担奠定了产权制度基础。
　　其次，登记制度有助于防范房地产交易中的风险。由于房地产的交易是一个博弈过程，而作为博弈的要素之一的信息是很难确定的，也很难达到完备的程度，因而房地产交易中因信息不对称而产生的风险不可避免地存在着，这样仅在当事人之间和当事人与第三人之间分担风险是不够的，更重要的是还要通过制度安排来防范这种风险。就所有权交易中的风险防范而言，一般说来，是实物而不是权利的控制者更能够成本较低地降低风险。在房地产的交易中，因房地产的特殊自然属性，房地产的所有者对交易的客体拥有信息上的明显优势，他比任何交易相对人和第三人都熟悉交易客体自然状况、权利状况、内在属性等重要的交易信息。因而在房地产交易中如何按照公平而有效率的标准通过制度安排促使房地产的所有人客观、真实准确和及时公开上述信息，建立风险防范机制便成了房地产立法中制度设计要着力解决的问题。当然，房地产交易中的风险防范有赖于一系列制度的支撑，但登记制度在其中发挥着至关重要的作用。因为风险问题实质上就是成本问题，防范风险说到底就是如何使信息更充分，并且使获取该信息的成本最小化，登记制度在相当程度上建立了这种有效率的风险预防机制。登记要求拥有信息优势方必须按法律规定的程序、内容准确、全面的将有关涉及房地产交易的重要信息记载在官方的登记薄上，并向社会公众公示。这对房地产交易中的信息不对称无疑是一个有力地纠正，实质上也是对风险承担不平等的有力纠正。同样登记公示的信息的真实性、准确性、确定性也有助于相关权利人或义务人减少交易中的不确定性，使他们依据登记的真实、准确、确定的房地产信息对自己的交易行为进行合理的预期，从而减少乃至防范交易中的风险。尤为重要的是，登记公示的信息可以有力地避免房地产交易中的道德风险，即拥有信息优势的一方利用信息优势，通过进行机会主义的行为给其他主体带来不确定性和风险。 （转载自http://zw.NSEAC.com科教作文网）
　再次，登记制度也可以使交易当事人和第三人了解房地产的负担。根据经济分析法学派的观点，所有的法律规范、法律制度和法律活动归根结底都是以有效的利用资源、最大限度的增加社会财富为目的，也就是通过法律手段促进资源的优化配置，实现帕累托最优效益以解决因资源的有限性与需求的无限性而引发的矛盾与冲突。正因如此，现代物权法以效益作为重要的目标，并通过制度安排设计他物权的规则确定资源在交易中的流转，允许当事人设立越来越多的互不矛盾的物权，从而实现对物的全方位、多层次、宽领域的利用以实现对资源的优化配置，实现和激励人们对财产的多维动态利用。适应物权由归属转向利用的这一趋势，现代物权法逐渐地放弃了传统的注重对物的实体支配、注重财产的归属转而注重对物的多样态利用、注重财产的价值形态转化与利用。其突出的表现为，鼓励当事人设立越来越多但互不矛盾的物权形态，允许、鼓励多重抵押，最充分的利用物的交换价值、增值价值。这样不动产就负担了多种权利或利益，尽管这种多种权利或利益有利于提高不动产物权的利用效率，但却增加了交易中的风险。由于在一项不动产之上设立的物权（如在土地使用权上设立的抵押权等），通常表现为对所有权或者使用权的限制，因而也是在不动产之上所设立的负担及相应的交易风险。例如，某项房产设立了抵押，实际上就是在该房上设立了负担。这种负担的设立情况应当向公众公示。因为该房产一旦进入交易市场，有负担的房地产和没有负担的房地产在价值上是完全不同的。对买受人而言，购买了具有负担的房地产之后，有可能会受到第三人的追夺。登记制度依法要求房地产物权的权利人将房地产上设定的其他权利一一登记公示，不仅使房地产的负担信息公开化，使公众利用这些信息防范交易中交易客体权利不确定或有限制带来的风险，而且可以有效地约束房地产交易中机会主义行为带来的道德风险，为房地产交易当事人在房地产的多层次、多形式利用中间建立稳固、良好的信用关系，提供与之相应稳定的预期。