房屋转租效力探讨——兼议《合同法》的完善(3)
2014-11-16 01:00
导读：四、对我国《合同法》关于转租合同规定完善的思考 我国《合同法》第224条关于转租的规定，既不是承诺转租的立法模式，也不是责任转租的立法模式，
四、对我国《合同法》关于转租合同规定完善的思考
我国《合同法》第224条关于转租的规定，既不是承诺转租的立法模式，也不是责任转租的立法模式，使人感觉软弱无力，缺乏操纵性。由于从该条规定看，承租人经出租人同意可以转租租赁物，假如出租人不同意或不知道时，承租人能否转租，假如出租人不提出异议，是否可视为默认？转租期限与承租人的租赁期限不一致时应如何处理。这些题目从现行规定中无法查出，只能根据法理来解决。笔者以为应改变我国《合同法》对转租题目无关痛痒的规定，从发挥租赁权使用、收益的效能出发对转租题目重新进行定位，以保护次承租人的正当权益，具体理由如下。
第一、转承租人与承租人订立租赁合同是基于对承租人拥有租赁权的信任，在转租时，承租人有租赁权，转承租人没有过错，出租人因转租就可以解除合同，将给次承租人带来很大损失，次承租人在目前无法抗辩，对他不公平。
第二、转租在现实生活中广泛存在，目前很多办公楼、店展甚至居民住宅以转租的形式进行使用。办公楼和店展往往涉及价值高昂的装修用度及其它本钱，住宅则关系到人民群众的日常生活，即便是承租人违约，出租人收回房屋，善后题目也会非常麻烦，何况次承租人没有过错。尤其是承租人拖欠的租金金额小于解除合同给次承租人造成的损失时，片面保护出租人利益更不可取。次承租人的损失只能向承租人追讨，假如承租人支付困难，则索赔风险极大。
第三、在次承租人已履行合同义务、完全没有过错的情况下，答应出租人收回房屋，将使次承租人的地位处于极不稳定的状态。次承租人无法控制前手承租人的行为，也无法预见前手承租人可能的违约。无法猜测自己的合同地位，必然会降低投进，不能充分利用租赁物收益，使出租人的利益也终极会受到损害。
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保护转租权需要对我国的《合同法》进行完善，根据租赁权的性质对转租行为做出评价。笔者以为应做如下改进：《合同法》应明确规定，法律不禁止转租，出租人与承租人未约定不能转租的，承租人可以转租，转租后，出租人因承租人违约或其他原因要求收回租赁物的，出租人应先与承租人解除合同，在租赁合同解除前，次承租人的租赁权可以对抗出租人；在租赁合同解除后，出租人可以要求次承租人交出租赁物，但应给次承租人公道的预备时间，次承租人因此造成的损失由承租人进行赔偿。
这样规定租赁合同与转租合同的权利义务，可收到如下成效：1、各方权利义务真正做到了公平公道，承租人与次承租人可以凭占有享有物权保护，不必担忧出租方的变更影响自己的权利，次承租人也不必担心因承租人的过失危及自己的权利，稳定了租赁关系，保证租赁合同各方当事人能够依据法律猜测自己行为的后果和风险，强化了租赁交易安全。2、解决了租赁权与物权之间的冲突，使直接支配物的租赁权能获得物权保护，使物权体系做到了逻辑严密。3、把占有作为租赁能否得到物权保护的根本要件，使有占有受到物权保护，无占有受到债权保护，解决了长期以来对租赁进行债权保护还是物权保护的困难，对租赁合同的权利义务作出了明确的界定，有利于协调《合同法》与《物权法》的关系。
注释：
[1]史尚宽：《债法各论》，第140-142页；郑玉波：《民法债编各论》（上册），第200-202页。
[2]参见王家福：《中国民
法学。民法债权》第650页。
[3]郭明瑞、王轶：《合同法新论。分则》第120页。
[4]史尚宽：《债法各论》，第178页；郑玉波：《民法债编各论》（上册），第250页。
