投资性房地产财务风险度量分析务管理毕业论(2)
2016-05-22 01:03
导读：（一）经济指标 描述房地产市场状况的经济指标有很多，如价格、租金、租金增长率、交易额、空置率等等。这些指标都可以衡量房地产景气循环及其周
（一）经济指标
描述房地产市场状况的经济指标有很多，如价格、租金、租金增长率、交易额、空置率等等。这些指标都可以衡量房地产景气循环及其周期，而且统计数据也较为轻易获得。但是，作为投资性房地产财务风险的度量指标，笔者以为空置率是最优的量化指标，原因如下：
首先，“空置”是财务风险的直接体现。空置本身就意味着投资性房地产经营不善，是财务风险的首要导火索。
其次，空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是房地产市场状态的指示器。
再次，空置率是一综合的指标，其高低会影响价格/租金的变化，对价格/租金产生调节作用。
最后，分析空置趋势还有助于确定潜伏项目的“稳定使用率”。 （二）财务指标
现金，既是资本又是报酬。财务风险治理的出发点是资本增值，落脚点是减少损失获得报酬，终极都由现金来反映。因此，财务风险治理应以现金流量为基础。
1.投资性房地产现金流量分析
从物业持有者的角度，投资性房地产现金流量分析应采用股权现金流量法。现金流量包括流出量和流进量。投资性房地产的现金流出量（投资本钱）主要是初始投资（包括购买价格或建造本钱）；投资性房地产的现金流进量（投资回收）包括税后现金净流量和税后处置收进。
首先，初始投资=购买（建造）价格
-债权人投进 其他购置本钱。
其次，税后现金净流量。税后现金净流量是物业持有者在投资持有期间每年的现金流进量在抵减经营付现本钱、债务支付和所得税后的余额。
最后，税后处置（销售）收进=销售价格-销售用度-未偿还债务余额-应纳税额。
2.NPV决策与期权
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净现值NPV是用来评价长期投资项目可行性的传统财务指标。NPV决策的基本思路是：
将投资方案的现金流出量和项目完成后每年的现金流进量进行对比，确定现金净流量（投资收益），据此评价方案的可行性，或可对多个方案进行比较，为终极的投资决策提供依据。若只有一个备选方案，NPV为正时，可对其进行投资，反之则放弃该项目；若有多个备选方案，且方案之间是互相排斥的，则选择NPV是正值中的最大者。在做出投资决策之前，投资者可使用净现值（NPV）法对投资项目的财务风险做出猜测。当净现值为正数时，偿还本息后项目仍有剩余的收益，风险较小；当净现值为负数时，项目的收益不足以偿还本息，风险较大。
3.财务预警指标测度系统
财务预警指标测度系统的实施步骤为：设计监测指标——测算监测指标的预警临界值——设置警限和警度——测度监测指标的实际值——比较实际值与临界值，根据预设的警限，预告警度。
（1）设计监测指标
投资性房地产财务风险包括经营风险和筹资风险。相应地，预警指标也分为经营预警指标和筹资预警指标。具体指标设计如表1所示。
表1中的某些指标解释如下：
营业净收进=潜伏的租金收进-空置和欠租损失 其他收进-营业用度
实际租金收进=潜伏的租金收进-空置和欠租损失
房地产年均价值=（年初房地产价值
年末房地产价值）/2。根据新企业会计准则的规定，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。这样，当投资者采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量时，房地产价值有可能会产生波动，所以，要使用均匀值。
均匀净资产=（年初净资产 年末净资产）/2
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（2）设计预警临界值
预警临界值是通过对财务数据的剥离和计算而得到的判定有无警情出现的财务数据。房地产的地域性及对国家宏观政策的敏感性，决定了其预警临界值的设计是财务预警指标测度系统的一大难点。笔者通过先设计各子项、母项指标的预警临界值，再分别代进各监测指标的计算公式，从而求出各监测指标的预警临界值。各监测预警指标中的子项、母项预警临界值的计算公式如下：
