试论商业步行街的规划建设--以珠海市莲花路为例(2)
2014-08-22 01:11
导读：4、消者费因素。首先从目前莲花路客流量来看，与市内其他商业街相比是最多的，特别是澳门居民和外地游客是市内其他商业街区望尘莫及的。从客流年
4、消者费因素。首先从目前莲花路客流量来看，与市内其他商业街相比是最多的，特别是澳门居民和外地游客是市内其他商业街区望尘莫及的。从客流年龄构成看，中青年人的比例相当大，他们可谓是消费的前卫群体、领导群体，往往追求新潮，希望通过特色化的商品显示出个人的特色。因此他们对新商品、特色商品的需求较旺。尤其是一些家庭收入较高、事业上较成功的消费者更希望通过特色化的精品名牌来体现自身的素质与地位。而珠海市目前正缺少这样一个集国内外精品名牌的地方。这也为莲花路的改造定位提供了依据。
二、 珠海莲花路商业步行街规划的环境分析
（一）、珠海莲花路规划的环境劣势
1、商业竞争劣势。这里包含两层含义：一方面是指珠海其他商业街区的建设对莲花路改造的冲击。如吉大景山路商业区聚集了珠海著名的商业如珠海免税企业集团、珠海百货、珠海国贸等，这些商场品种全、环境好、服务优，日常生活用品应有尽有，势必分流一部分莲花路客流。此外，与莲花路临近的迎宾南路的万佳百货、中珠大厦、迎宾广场以全新的面貌、先进的设备、完善的配套设施吸引了众多客户；同时作为连接市内主要街区的必经之路及主要通道吸引了许多经营业主及旅游购物的人流。这样一来如果莲花路特色不鲜明，顾客在逛遍了景山路及万佳百货，采购到了所需物品之后，哪里还会拖着“疲惫”的身体再来光顾莲花路呢！商业竞争的另一层含义是指大量新兴零售业态的引入对莲花路的冲击。近年来，新兴零售业态的迅猛发展，如各类超市、购物中心、便利店、仓储式商店、一站式购物等满足了城乡居民不同层次的需要，分流了不少来莲花路的人群。
2、改造空间狭小。近年来，莲花路上改建了许多大型建筑，使得莲花路无论从空间布局上，还是从商业网点上看，都已非常拥挤饱和。除非大规模的重建，包括临近街、巷的改扩建，否则改造空间非常狭小。
本文来自中国科教评价网 3、周边环境劣势。莲花路周边分布着一些可以直通莲花路的小街小巷，而这些小街小巷大多比较陈旧破败，地面肮脏不堪，尤其是雨天，地面积水严重，行走不便，严重影响了从这里到达莲花路的顾客的心情。而且这些小街小巷与莲花路整体形象不相符合，影响了莲花路整体档次的提升。另外，莲花路周边地区，尤其是拱北口岸广场周边，人流车流异常拥挤，街面混乱，各种小商小贩遍地都是，假冒伪劣掺杂，噪音不断，使人产生烦躁情绪。还有一些卖淫、吸毒人员和小偷出没，偷抢事件时有发生，令人缺乏安全感。作为莲花路外围，这样嘈杂混乱的氛围也严重影响了莲花路的形象。
4、消费者的心理预期惯性。长期以来，尤其在本地市民中，对莲花路评价都不是很高，这会成为一种思维定势。如果莲花路改造没有实质性的改观，很难使市民接受莲花路，真正喜爱莲花路，主动推介莲花路。
（二）、珠海莲花路商业步行街规划的环境优势分析
1、区位优势。莲花路地处珠澳连接处，是珠海中心繁华地带，是珠海商业、贸易、金融、旅游、服务、文化、娱乐网点最为集中地区。东连风姿绰约的情侣南路，西傍华灯闪烁的迎宾南路，南接与澳门隔墙相望的拱北口岸广场，北临要道粤海东路，全长约1公里。拱北口岸是全国第二大陆路口岸，客流高峰日达18万人之多。同时莲花路商业区聚集了边检、海关和拱北等国家、省和珠海市的机关事业单位，此外，粤海酒店、银都酒店、拱北宾馆、步步高大酒店、南洋酒店等高星级涉外酒店也为这一地区带来了巨大的客流。可以说莲花路具有其他商业区无法比拟的区位优势。
2、空隙优势。纵观莲花路周边环境，对其改造影响最大的莫过于迎宾南路以及拱北口岸广场。但还应看到莲花路周边商业区的不完善之处，利用好空隙，就能变劣势为优势。比如迎宾南路改造后尤其是临街几乎没有专卖店，这就使某些偏爱品牌、名牌的购物者难以确定目标。而拱北口岸广场的主要商业建筑都在地下，以个体经营为主，整个街区只靠有限的标识来识别，极易使消费者迷失方向，为顾客购物带来不便。万佳百货所带来的人气亦会产生聚集效应。因此，莲花路周边商业现状还远不能满足各类消费者，特别是外地旅游者的需要，故而其改造的市场空间还很大。
