探析我国物业税的构建律毕业论文

探析我国物业税的构建

（一）我国物业税的构建原则

1．公平原则

我国实行住房改革以后，几乎所有的民用住房都已成为了商品房，每个有房者都将成为物业税这一税种的纳税人，物业税制度的设计也因此成为了一个关系到“国计民生”的重要课题。亚当 · 斯密认为，“一切公民，都须在可能范围内，按照各自能力的比例，即按照各自在国家保护下获得收入的比例，缴纳国赋，以维持政府。”在物业税制度中，可以按照纳税主体和征税对象两个方面来理解实质的税负公平，第一从征税对象的角度看:横向公平是指拥有房地产状况大致相同的纳税人，其税收的负担也应相当;纵向公平是指拥有房地产状况不同的纳税人，其税收负担也应有所不同。从纳税主体的角度看:横向公平是指经济来源相当的纳税人，其税负也应相当;纵向公平是指经济收入差异的纳税人，税负也应有适当的差异。关于如何衡量是否公平，税收学界存在两种主张，一说为受益原则，一说为能力原则.我主张受益原则即纳税人应根据其从公共服务中获得的利益纳税。也就是说，享受相同利益的纳税人具有相同的福利水平，应缴纳相同的税(横向公平):而享受到较多利益的纳税人具有较高的福利水平，就应缴纳较高的税(纵向公平)[1]

2．税收效率的原则

税收的制度效率就是指政府设计的税收制度能在筹集充分的收入基础上使税务费用最小化。我国物业税制度的设计，必须符合我国的国情。首先，政府在设计物业税制结构、对象范围以及具体税率时，要从实际出发符合当地经济发展的现状和要求，使得物业课税真正发挥出对房地产市场的资源配置功能，也就是既要保证国家税收与国民生产总值同步增长，又要保证国家税收的增加不妨碍国民经济的发展，其次，物业税制度的制定和实施环节应当有利于在征税活动中所耗费的行为成本。能否构建公平、高效的物业税的运作机制，是衡量物业税制度成功与否的关键标准，公平原则与效率原则是现代财政理论中两个最重要的税制原则，应成为我国物业税制度的基本原则。[1]

3．民生原则

在市民基本生存需要的领域，政府实施任何政策都应朝向这样一个价值目标:只能促使广大民众生活水准提升、负担下降。房地产是关系到每一个人，每一个家庭的生存和生活，关系到人们提高生活质量，是否能够安居乐业的关键问题。物业税的政策在制定时，必须考虑的是能改善大多数民众的生活，是否能实现人们安居乐业，而不是因为可能触犯某些人或某些集团的利益而放弃公平的价值取向。

（二）物业税的征收

1．纳税人

房产税的纳税义务人是在中国境内拥有房屋产权的单位和个人，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。但是，我国现行产权不清，产权与使用权分离现象严重，在实际征管上作中，完全按照房屋所有人征税相当困难，很大一部分都是房屋使用人在承担纳税义务。因此，物业税在纳税人的选择上应该是包括房地产所有人和使用人。例如我国税法可以规定物业税的扣缴义务人，承租人既可作为纳税人，也可以作为物业税的扣缴义务人，当然承租人不一定是最终的负税人，有关物业税费负担问题要体现在租约的有关条款里。[2]

2．纳税范围

物业税的原则之一就是“宽税基”，即物业税的征税范围要打破现行房产税和城镇土地使用税仅对城镇课征的局限，要扩大物业税的征收范围。不但要包括城市，还要包括农村（分步进行）。首先，应把城市自有居住用房和事业单位用房纳入征税范围，目前城市内个人购房规模很大，而且通过多年的公有住房制度改革，大部分公房己转变为个人财产，产权问题得到了明确。其次，应将其征收范围扩展到广大农村。随着农村经济的快速发展，城乡一体化进程日益加快，特别是在民营企业和乡镇企业发达的江苏浙江地区，以房地产形式存在的财产日益增多，可以对这些地区开始征收，但同时必须考虑对农民实行低税政策。

3．计税依据

我国现行房地产税制中，一般是以土地面积或房产原价值为计税依据，然而这种计税依据不能随着经济发展而相应增加税收收入，也不符合国际对房地产征税的通行做法，所以应以市场价值为基础，这在上面的国外房地产税制的启示中已详细介绍了。

4．税率

税率的高低直接体现国家的政策要求，关系到国家财政收入的多少和纳税人负担的轻重，是课税的核心要素。我认为，我国物业税应实行不同幅度的比例税率，且税率不宜过高。具体阐述如下，第一，我国物业税应实行不同幅度的比例税率，如东部、沿海、中部、西部，规定不同的税率幅度。第二，税率不应过高。就政府税收收入而言，一般认为，政府提高税率，自然会使税收增加，降低税率则会使税收减少，但如果税率太高，纳税人增加收入的积极性就会受到压抑，并进而减少投资和工作时间，这将导致税基的减少。若果然如此，政府的税收不但不会因增税而增加，反而有可能减少。[1]

结论

物业税是一个涉及全社会的很多领域的一个复杂税种，既要借鉴国外已有的先进经验，也要根据我国的具体国情来制定，使之适合我国情，它的顺利实施还需要配套政策和相关措施的改革和完善，需要各方面专业人士的共同努力，我国现有的条件已基本满足，可以考虑开征物业税。

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[1]刘星.由亚当•斯密税收原则看税收公平[J].江西行政学院学报增刊.1999.15～17

[1]深圳市物业税评估体系课题组.构建我国物业税评估体系初步设想[J].涉外税收2005.13.

[2]王惠清. 关于开征物业税的几点思考[J]消费导刊.2007(03).6～10.

[1]岑艳.我国房地产税收制度研究——物业税开征的理论与操作分析[D].西南财经大学硕士论文.2007

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