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4. 装修保证金

某《房屋租赁合同》规定,承租人按照本合同约定进行装修时,应交纳装修保证金,共计人民币10 万元给出租人,承租人装修完毕的3 日内,若无其他纠纷,出租人应将该保证金全额退还(第4 条第4 款) 。其中所谓“其他纠纷”,包括承租人违反法律、法规、规章的规定,违反本合同的约定擅自改变租赁房屋的主体结构、损坏各种专用部分的管道和电梯等共用部分、乱倒垃圾等而发生的纠纷。承租人对上述行为产生的费用、损害赔偿金等需要承担责任时,出租人乃至物业管理公司有权从装修保证金中扣除。

5. 定金类型的保证金

根据当事人的意思和合同全部条款的联系性,有的保证金应被认定为定金。例如,甲_______乙双方就A 项目于2004年7 月8 日签订了《销售合作协议》,其中的第7 条规定:“本协议签定之日,乙方给付甲方保证金壹佰万元整。甲方保证履行本协议,若违约则双倍返还保证金并承担乙方一切损失,保证金冲抵乙方应支付的首期包销款。”仅就该约定的文义观察,该保证金与定金相比,既有相同的一面,即甲方(给付保证金的一方) 违约,应双倍返还保证金;也有不同的一面,即未约定这样的效力:乙方(给付保证金的一方)违约,甲方不予返还保证金。如果将它解释为当事人疏忽而遗漏了“乙方(给付保证金的一方) 违约,甲方不予返还保证金”的约定,存在着合同漏洞,则可以认定为这是关于定金的约定;如果认为当事人的本意就是其文义昭示的内容那么,它就不是关于定金的约定。究竟如何认定? 可以通过目的解释、体系解释等方法澄清该约定的含义。目的解释在本案中有些困难,体系解释比较容易。其原因在于,甲乙双方于2004 年8 月26 日签订了《终止协议》,该协议第1条规定:“本终止协议签字盖章之日起,原《销售合作协议》终止执行,双方互不追究违约责任。”第2 条规定:“本终止协议签字盖章当日,双方重新签订《销售合作协议》,乙方根据双方于二00 四年七月八日签订的A 项目《销售合作协议》已支付给甲方的100 万元保证金转化为新的《销售合作协议》中乙方应支付甲方的部分定金。”甲乙双方于当日(2004 年8 月26 日) 就A 项目签订了新的《销售合作协议》,该协议未再规定保证金,通篇未出现保证金的字样,而是规定了定金,其第7 条规定:“本协议签订之日,乙方给付甲方定金1300 万元(含乙方已支付甲方的100 万元保证金) ,该定金由乙方根据甲方的付款委托直接支付项目土地出让金,余款再划入甲方账户。该1300 万元定金按归还当日银行一年固定贷款利率计算利息(自该1300 万元实际支付之日起的一年时间归还) 。甲方保证履行本协议,若违约则双倍返还定金并承担乙方的一切损失。”第10 条第2 款第1 项规定:“如甲方原因,导致以下情况发生,或由于甲方股东违约,则乙方有权解除本协议,甲方应承担乙方的相应经济损失,并于10 日内双倍返还乙方支付的定金。”尤其是前述第7 条括号内的话,十分明显地将乙方按照甲乙双方于2004 年7 月8 日所签《销售合作协议》第7 条的规定支付的100 万_______元“保证金”,认定为“定金”,这与甲乙双方于2004 年8 月26 日签订了《终止协议》,该协议第2 条关于“乙方根据双方于二00 四年七月八日签订的A 项目《销售合作协议》已支付给甲方的100 万元保证金转化为新的《销售合作协议》中乙方应支付甲方的部分定金”的规定互相印证,令人信服地表明该“保证金”是定金。

6. 保有返还请求权的保证金

如果上文所引“本协议签定之日,乙方给付甲方保证金壹佰万元整。甲方保证履行本协议,若违约则双倍返还保证金并承担乙方一切损失,保证金冲抵乙方应支付的首期包销款”,当事人的本意为其字面文义所昭示的含义,仅仅有接受保证金的一方违约须双倍返还保证金,而交付保证金的一方违约并不丧失请求返还保证金的权利,只是实际上并不返还,是“冲抵”首期包销款。可见,此类保证金只具有定金的部分效力,可称之为保有返还请求权的保证金。

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