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【摘要】建国后我国房地产法的立法经历了建国初期层次低、程序混乱、缺乏民主性、科学性的房地产立法,其后因文革极左思潮的冲击,房地产立法陷于停顿状态,随着十一届三中全会召开、改革开放顺利进行使我国房地产立法才迈上了一个新台阶的过程。
【关键词】房地产 立法 历史沿革
房地产法是调整房地产所有权人之间、房地产所有权人与非所有权人(包括房地产使用人、修建人、管理人等)之间在房地产开发经营、房地产交易(包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁)、房地产权属、房地产管理等过程中发生的各种关系的法律规范的总称。房地产法有广义与狭义之分。广义的房地产法是指对房地产关系进行调整的所有的法律、法规、条例等的总称。它包括宪法、民法、经济法中有关调整房地产的条款以及土地管理法、城市规划法、城市房地产管理法等普通法的规定以及房地产行政法规、部门规章等。狭义的房地产法是指国家立法机关即全国人民代表大会制定的对城市房地产关系作统一调整的基本法律即《中华人民共和国城市房地产管理法》。
本文拟从广义的角度对建国后我国房地产法的立法状况进行列举。按照历史发展的顺序,大体可以分为以下三个阶段:
一、 第一阶段:1949年-1978年的房地产法的立法状况
1、1949年10月1日新中国成立后至1956年国民经济恢复时期
建国初根据《中国人民政治协商会议共同纲领》,国家对属于地主、官僚资本家、反革命、战犯、汉奸及国民党政府的房地产分别采取了接管、没收、征收、征用的政策,中央人民政府1949年颁布了《公房公产统一管理的决定》;1950年的《中华人民共和国土地改革法》、《土地改革中对华侨土地财产的处理办法》、《城市郊区土地改革条例》、《关于填发土地房产所有证的指导》、《内务部土地政策司对目前城市房产问题的意见》;1951年政务院公布的《城市房地产税暂行条例》、《关于没收战犯、汉奸、官僚资本家及反革命分子财产的指示》;1953年政务院公布的《国家建设征用土地办法》和1955年《农业合作化示范章程》等。
2、上世纪五十年代后半期到文化大革命前
这一阶段的房地产法的立法特点主要有:
1、这时期房地产立法主要是以部门规章、党的政策的形式出现。
2、确立了城市土地为国家所有,农村土地归集体所有的原则,彻底消灭了土地
私有制。土地供给由行政划拨;土地的经济价值不被承认。城市住房实行非商品化。
3、立法数量过少;立法程序混乱,缺乏民主性;立法层次较低,缺乏科学性,规范性。
二、第二阶段:1979——1994年的立法
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这一阶段房地产法立法的特点
1、随着经济体制的改革,房地产的发展受到主管机关的高度重视,制定了大量的房地产法规、条例、政策,尤其是1986年《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、对与土地所有权、使用权、建设用地、农村建设用地等房地产关系做出了重要规定。
2、房地产立法地位提高了。过去我们对于房地产管理习惯于用政策和行政命令的手段,现在这一手段已被法律、法规所取代。已颁布的法律、法规在调整人们房地产产权、房地产开发、建设经营等市场活动中所产生的各种法律关系方面已起了重要的调节作用。
三、第三阶段:自1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布至今房地产法的立法
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》的起草与颁布
1988年,建设部在调查研究的基础上,开始了着手《中华人民共和国城市房地产法》(简称《房地产法》)的起草工作,1992年起草领导机构和起草小组成立。1993年2月在北京召开了《房地产法》专家论证会;4月在全国建设工作会议上,起草小组还听取了与会代表的意见;5月召开有全国人大、国务院法制局代表参加的第二次专家论证会,并征求国务院有关部、委的意见;7月建设部分别向国务院法制局、全国人大财经委汇报了制定《房地产法》的进展情况,并根据汇报后提出的要求对《房地产法》又进行了修改;8月经建设部常务会议审议形成《房地产法》送审稿。1994年7月5日经第八届全国人大会常委会第八次会议审议通过,并定名为《中华人民共和国城市房地产管理法》,自1995年1月1日起实施。
《中华人民共和国城市房地产管理法》结构严谨,体系完备,由七章七十二条组成,包括总则、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记管理、法律责任等。该法的颁布实施,填补了我国房地产法制建设的空白,标志着我国房地产业发展已迈入了法制管理的新时期。
2、1994年后,我国房地产方面的法律法规日臻完善,建立健全了各种房地产方面的规章制度。 (转载自科教范文网http://fw.nseac.com)
主要法律法规有:1994年《城市新建住宅小区管理办法》、《住宅工程初装饰竣工验收办法》、《在中国境内承包工程的外国企业资质管理暂行办法实施细则》、《在中国境内承包工程的外国企业资质管理暂行办法》、《工程建设项目报建管理办法》;1995年通过的《城市房地产开发管理暂行办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《建制镇规划建设管理办法》、《建筑装饰装修管理规定》、《工程建设监理规定》、建设部、公安部第49令《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》、经国家计委、建设部批准颁布《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《中华人民共和国注册建筑师条例实施细则》、《村镇建筑工匠从业资格管理办法》、《房地产广告发布暂行规定》;1996年《建筑幕墙工程施工企业资质等级标准》、《城市房地产中介服务管理规定》;1997年建设部关于印发《提高住宅设计质量和加强住宅设计管理的若干意见》的通知、《家庭居室装饰装修管理试行办法》、《中华人民共和国建筑法》;1998年《城市房地产开发经营管理条例》、《建设项目环境保护管理条例、《中华人民共和国土地管理法实施条例》;2000年《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》、《房产测绘管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》;2001年《城市房屋拆迁管理条例》、《商品房销售管理办法》、《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》;2002年国务院公布《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《商品住宅装修一次到位实施细则》。其后我国又颁布了大量的行政法规、规章,鉴于篇幅有限,不一一列举。
这一阶段我国房地产法的立法特点:
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参考资料:
1、黄 河:《房地产法》,中国政法大学出版社,1998版。
2、郑振源:《私房土地使用权的历史沿革》http://house.sina.com.cn 2003年06月04日11:46 中国经济时报
3、http://www.sunnylawyer.com
4、http://www.law110.com
5、《中国房地产业从历史走向未来》,江南时报(2000年11月06日第七版)。