对开征物业税的知性研究及理性思考(1)(3)
2013-06-13 01:23
导读：四、开征物业税的要素探讨 开征物业税的理论依据，主要有四个：一是从财政收入角度来说，开征物业税的目的在于获取财政收入。二是从资源配置角度
四、开征物业税的要素探讨
开征物业税的理论依据，主要有四个：一是从财政收入角度来说，开征物业税的目的在于获取财政收入。二是从资源配置角度来说，物业税的开征将加大房地产的持有成本，从而激励其所有者关注房地产的有效利用。三是从财富分配角度来说，对房地产开征物业税可以起到重新分配社会财富、缓解社会财富分配不均的作用。四是从受益者角度来说，房地产作为一种私人财产，政府的产权保护保证了其安全，政府进行地方公共设施建设提升了其价值，政府理应从这种公共服务中得到一定的回报。
物业税即房地产保有税,属于财产税，物业税相当于房地产税，是以不动产为课税对象的在不动产保有环节课征的一种税。
(一)纳税人
物业税的纳税人是指拥有任何地区的土地及建筑物的单位和个人。物业税的纳税人应为在我国境内拥有建筑物所有权及土地使用权的单位和个人，即房地产业主。不论自然人与法人，不论内资企业与外资企业、中国公民与外籍个人，不论经济性质，不论部门，只要拥有房地产，都是物业税的纳税人。
(二)课税对象
我国现行城镇土地使用税、房产税、城市房地产税等的征税范围只限于城市、县城、建制镇和工矿区内，不包括广大的农村，即使是非农业用房和建设用地，只要位于农村地区，也不用缴纳上述税收。这无疑失去了一大块稳定的税源，也滋长了逃避纳税的现象。因此，笔者认为，我国物业税的征税对象应是位于我国境内的房地产，将现行房地产税收的征税范围从城镇扩大到农村，这种做法也是符合国际惯例的。所以，物业税的改革不仅是有关房地产税费的合并，还涉及到征税范围的调整。
(三)课税依据
中国大学排名 我国开征物业税，其计税依据应该正确反映财产的时间价值。因为随着经济的发展和土地资源的相对短缺，房地产的自然增值和投资增值会越来越大。我国物业税的征税办法应分为从租计征和从价计征两种：(1)房地产出租的，以租金收入作为计税依据，租金收入应按市价来确定；(2)从价计征的，对新房屋按照房地产的市场价格征税，对旧房屋按照其评估价值征税。采取不同的征税方法和计税依据，能够反映房地产的价格变化，避免税收收入的流失，保证税收收入增长的稳定性。
(四)税率设计
我国拟开征的物业税的税负水平尚未确定，但应该有一个基本原则，就是物业税的征收标准与现行房地产税费的总体规模应基本相当，并略有降低。现行税费繁杂、重复征税的现象很大程度上抬高了新建商品房的价格，从而带动了整个市场价格的上涨，加重了购房者的负担。因此，物业税的税率设计应与当前的房地产税收收入相衔接，可适当有所降低。可设定按0.5%-1%征收。
(五)计征方法
从价计征是按房地产的市场价格或评估价格征税，其公式为：应纳物业税=房地产的市场价格或评估价格×税率
从租计征是按房地产的租金收入征税。其计算公式为：应纳税额=(实际租金收益－修理保养费)×税率
(六)纳税方式和期限
物业税的纳税方式，在我国目前税收征管体系还不太健全的情况下，为有利于控制税源，防止偷逃税款，笔者认为可以采取代扣代缴、代收代缴与自行申报相结合的方式。对业主个人的商品房，由物业公司代收代缴税款；对单位拥有的房地产，由单位自行申报纳税；对没有扣缴义务人或扣缴义务人未扣缴税款的，则必须由纳税人自行申报。
中国大学排名 关于物业税的纳税期限，可以采取按年征收、分期缴纳的方法，以保持税制的稳定性和征管的便利。
(七)税收优惠措施
根据国外税收优惠经验，我国的物业税也应对国家机关、人民团体、军队自用的物业，由国家财政拨付事业经费的单位自用的物业，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的物业，使领馆的物业免税；对居民自用的物业实行免征额制度；对用于农村经营的物业实行减税或暂时免税。
