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物业税改革对中国房地产市场的影响研究(2)

2013-08-18 01:03
　　对与居民个人仅有的一套住房是否作为物业税的征税对象，目前理论界还存在争论，但如果为了实现物业税优先考虑公平的目标，物业税的税制设计就应当保障居民基本居住需求，各地方处于平均居住水平以下的居民无须纳税或只需要交很少的税。物业税的出台意味着房地产交易环节的税费被大部分清理和废止，原先需要居民在购买房产时支付的那部分税费大幅度减轻，同时原先由开发商缴纳但是转嫁到购买者身上的税负也能够得到一定程度的减轻。税负减轻意味着购房负担的减轻，在一定程度上有利于自住型需求的实现。

　　（二）对投资型需求的影响   
　　房地产作为一种特殊的商品，本身就具有投资和消费的双重属性。众多事实表明，中国的房地产市场中投资性的购房需求占总需求的比重正在上升，投机因素的加大使得房地产市场中的泡沫成分已不容忽视。   
　　物业税的开征可以改变房地产投资的相对优势，进而抑制投资需求。首先，物业税的开征减弱了投资人对物业区位升值的分享。因为物业税是按年从价计征的，如若房产价值提升，则相应的物业税负加重，持有成本增加，投资回收期延长；若房屋价值稳定或下滑，则物业税负平稳或偏低，但投资处于失利状态。其次，物业税的开征降低了房地产投资的税负优势。在开征物业税之前，与生产性投资相比，由于房屋所有人可以不缴纳所得税，从而使得投资拥有房地产坐待升值由于不必为保有纳税而成为更加“合算”的投资选择。物业税的开征可以在一定程度上扭转这种局面。   
　　四、物业税对房地产价格的影响   
　　（一）物业税短期内能够促使房价下降    （科教作文网http://zw.nseAc.com）
　　1.物业税刺激房地产供给扩大。首先，物业税是将原本房地产交易环节的税费进行整理，在房地产保有环节征税。一方面增加了开发商囤积土地、捂盘惜售的成本，另一方面也增加了住房投资者保有住房的成本，促使更多的二手房进入市场交易，增加供给；其次，由于物业税的开征会使开发商前期开发成本大幅度减少，房地产行业的进入门槛大大降低，有利于吸引更多的开发商进入，促进房地产业的竞争，也增加了供给。   
　　2.物业税对需求的影响有限。从需求方面来看，物业税增加了投资型购房者持有住宅的成本，一定程度上会降低投资性需求，在中国目前“炒房者”遍地的房地产市场，能够起到减少需求的作用。   
　　可见，物业税的开征一定程度上增加了住房的供给，减少了住房的需求，会导致房价的下降。   
　　（二）物业税使房价下降幅度有限   
　　1.需求的增加导致房价下降幅度有限。一方面，在物业税的影响下会使房价下降，降低了的房价会将原本不具备购房能力的人具备了购房能力，从而迅速进入到房地产市场，增加了需求；另一方面，土地的供给是有限的，城镇土地更是无比稀缺，现阶段的中国，城镇化进程的步伐不断加快，这势必使得更多的人涌入到城市、尤其是大城市。大量人口的涌入使得房地产市场的需求激增。在这两方面的影响下，会使得房地产市场仍然成为卖方市场，房价的下降幅度有限。   
　　2.其他经济因素的影响。房价不仅受物业税影响，还受国家宏观经济政策、贷款利率、消费者收入、位置、风险等多种因素影响。房地产市场的稳定与否同时也关系到中国经济发展的稳定。在目前中国经济求稳的大环境下，房价下降的幅度必然是有限的。   

　　参考文献:   

（转载自http://www.ＮＳＥＡＣ.com中国科教评价网）

　　[1]林家彬，刘毅.开征物业税对房地产市场的影响[J].重庆工学院学报:社会科学版，2009，(4):5-7.   
　　[2]刘洁，李文.开征物业税对房地产市场的影响——基于省际面板数据分析[J].税务与经济，2010，(1):85-91.   
　　[3]况伟大.住房特性、物业税与房价[J].经济研究,2009，(4):151-159.   
　　[4]王鹏，李菁.开征物业税对中国房地产市场的影响分析[J].税务与经济，2010，(1):92-94.