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物业税改革对中国房地产市场的影响研究

2013-08-18 01:03

摘要:物业税的改革能够对房地产市场带来较大的影响，这种影响是来自供求两方面的。从供给的角度，物业税能在一定程度上规范政府的“卖地”行为，减轻开发商开发初期的资金投入，增加开发商“囤地”成本。从需求的角度，物业税有利于鼓励房地产的自住型需求，抑制投资型需求。同时在供需双方的影响下，必然对房地产价格造成影响。   
　　关键词：物业税；房地产；政府；开发商   
　　   
　　一、物业税的概念   
　　所谓物业税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其拥有者每年都要缴纳一定的税款。从种类上划分，物业税属于财产税，但是从世界范围来看，物业税的征收没有统一的形式，征收对象也很不一样。有的国家对个人持有的不动产一般不征收物业税，对获取收益的商业用途的房屋才征税，例如美国。有的国家则对所有的土地、建筑物及折旧资产均征税，例如日本。   
　　二、物业税对房地产市场供给的影响   
　　（一）对政府的影响   
　　1.现行制度下，政府行为对房地产市场的影响。（1）地方政府财政收支不平衡。从1994年中国的分税制改革以来，中央与地方的财政收入比重有了明显的变化，仅就1993年与1994年的对比来看，地方财政收入所占的比重就由78.0%下降到44.3%，近些年，来地方财政收入所占比重也一直处于50%以下的水平；而同时地方财政支出的比重却一直在70%左右的水平上。由此可见，分税制改革后的十多年来，地方财政收支不平衡的矛盾并未得到改变。地方财政收支剪刀差的长期存在，强化了地方政府积极开辟可自主支配收入来源的动力，而增加土地出让收入便成为地方政府和增收的主要途径。土地出让占地方财政预算外收入60%以上，个别市县达90%左右。从全国情况看，土地出让收入占财政收入的比重也非常高。2009年全国土地出让总价款为1.5万亿元，而全国的财政收入为6.8万亿元，土地出让收入占财政收入的比重为22.05%。如果再加上和转让房产相关的营业税、契税、土地增值税，和房地产相关的收入占到全部财政收入的比重就更加大。然而，地方政府的这种“卖地”收入是不可持续的，地方财政对土地出让收入普遍依赖的局面必然需要改变。（2）土地出让制度存弊端。中国现今实行的是以“招拍挂”为主要特征的土地出让制度，这一制度理论上可以从源头上防止土地批租领域的腐败，提高经营城市土地水平，改善投资环境。但是发挥这一制度的前提必须是假设该制度本身高度完善并有严格、合理的操作流程和实施细则，并有良好的政治、法律环境和人文基础。现行中国，土地市场的政府垄断市场机制、社会诚信道德缺失、法制环境和监督体制不健全等，在这种情况下，土地公开招标拍卖导致地价因“公开竞争”而高升，从而把房地产价格逼上了悬崖边缘，如果说房价高，其实是地价高；如果说房价存在泡沫，其实地价也存在泡沫。   

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　　2.开征物业税可能带来的改变。不管是土地出让金还是和房地产有关的税费，或多或少都带有一次性征收的特点。也就是说，在未来七十年的土地使用期限里，所有者应该缴纳的税费被包含在了房地产价格中，各级地方政府实际上是把今后几十年的土地收益一次性收取，是本届政府收着后届政府的钱，用着后届政府的钱。长此以往，政府的财政收入不能稳定也无法保证，无疑与可持续发展观念相悖。物业税作为地方税种，每年都需缴纳。一方面，这意味着将现行房地产税制下要求一次缴纳的税费分摊到了每年，不论是哪届政府出让土地使用权，下届政府均可以从中获得收益，均衡了地方政府的长期财政收入，改变了“寅吃卯粮”的局面。另一方面，物业税将目前买房过程中复杂的税费征收进行梳理。既能简化税制，规范征收，又能清费立税，减轻百姓负担。   
　　（二）对房地产开发商的影响   
　　1.物业税的开征降低初期开发成本。房地产行业是典型的资本密集型行业，尤其在房地产开发初期。开发商除了需要支付拆迁补偿费，建筑安装费用外，还需要支付数额巨大的土地出让金和相关税费，据统计，土地出让金和相关税费占到房价的30%，这些费用都是需要开发商一次性支付的，如此巨大的开发成本加大了开发商的筹资成本，也加大了开发商的筹资风险。物业税的开征，将开发商原本应在开发初期缴纳的各项税费平均到了房产保有阶段的各个使用年份，并通过一定形式在比较长的时间里面转嫁给房产的购买者承担，从而减轻了开发商在房地产开发初期的资金压力，降低其经营风险。   
　　2.物业税的开征增加了“囤地”成本。现今社会，开发商经常性拍下土地却不开发，任由其“晒太阳”，致使原本就极其稀缺的土地资源严重浪费。开发商为何“囤地”不开发，这里不外乎两个原因：第一，“囤地”可以导致地价上涨，每次拍卖土地时地方政府也将受益。由于土地一级市场没有竞争者，开发商“囤地”就没有竞争者，土地价格就会越来越高。第二，“囤地”没有任何成本。虽然中国政府出台了诸多打击开发商“囤地”的举措，例如开发商闲置土地要缴纳一定的闲置费，甚至可将土地收回等等。但是这些措施还缺乏很有效的实施细则，在开发商看来不过是一纸空文。物业税是财产性质的税收，并且按年征收，这就意味着，持有土地房产的年份越长，承担的税负就越多。物业税可以大大增加开发商囤地成本，抑制现阶段房地产开发商“低买高抛”的“炒地”行为，增强开发商的投资理性，提高房地产资源的利用效率。   
　　三、物业税对房地产市场需求的影响   
　　房地产市场的需求方，通俗来讲就是购房者。对于购房者而言，物业税出台带来的最大变化，是购入物业时的初始税费负担减轻，但未来须对超过基本居住需要的部分纳税。这种变化对于自住型需求和投资型需求的影响是不同的。   
　　（一）对自住型需求的影响