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浅析我国房地产税收制度的缺陷及改革

2016-12-12 01:03 [摘要]本文通过分析我国房地产税收制度的发展、现状和存在的题目，得出了我国房地产税制改革的基本思路。即建立以房地产税交易、持有、利用三个环节来征税的房地产税收体系，形成科学公道的房地产租、税、费体系，同时加强房地产税收的立法并适当放权，建立完善的房地产税收制度和房地产评估制度，以适应不断发展的社会主义市场经济，促进我国房地产市场持续、健康、有序地发展。
　　[关键词]房地产税收 房地产税制 地价税 不动产税 物业税 房地产税
　　
　　一、我国房地产税制现状
　　
　　1．我国房地产税制的历史沿革。为了剖析我国房地产税制缺陷及其制度根源，先回顾我国建国以来房地产税制的历史沿革。大致经历了以下四个阶段。
　　（1）房地产税制初创阶段（1949-1970年）：1950年新中国税制建立，地产税、房产税、契税和遗产税也随之而建立。同年6月，中心政府决定遗产税暂不开征，而房产税和地产税合并为房地产税。可见，此阶段我国房地产税制体系仅由房地产税和契税两个税种组成。
　　（2）房地产税收萎缩阶段（1971-1983年）：1973年，把对国有企业课征的城市房地产税并进工商同一税中征收。同时，随着我国城市土地的全部国有化、国有企事业单位职工的住房所有权的国有化，房地产税收的课税范围日渐萎缩。
　　（3）房地产税制恢复与建设阶段（1984-1990年）：1984年起，在国家经济体制的改革的大环境下，随着城镇土地使用制度和住房制度的改革，房地产商品化日趋完善。1984年将地产税划出，并更名为土地使用税；1986年恢复课征房产税；1987年开征耕地占用税；1988年开征城镇土地使用税。
　　（4）房地产税制的改革与完善阶段（1991至今）：1994年我国税制改革，对房产税的计税依据和课税范围进行了修改，同时增加土地增值税；并提出计划开征遗产税，但至今未实行。此后，国务院及有关部委不断有新修改的税收条例颁布实施，使我国房地产税收制度日渐完善。2006年国务院九部委发布的“国六条”规定：从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收进全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收进减往购买房屋的价款后的差额征收营业税。

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　　2．我国现行房地产税收体系。我国现行房地产税制的基本框架，是在1994年全面的结构性税制改革后形成的，涉及的税种主要有13种，其中直接以房地产为课税对象的5种（具体见下表），即房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。
　　我国现行房地产税制中的主要税种可分别回进所得税、商品税、财产及其他税三大税类。所得税中的房地产税包括企业所得税中的房地产税、个人所得税中的房地产税、土地增值税；商品税性质的房地产税指营业税中的房地产税；财产税及其他税类中的房地产税包括了典型的房地产税种（如房产税、契税与印花税）和资源税或行为税性质的土地税（如耕地占用税、城镇土地使用税）。
　　
　　二、我国现行房地产税制存在的主要题目
　　
　　一般而言，税收制度应遵循效率原则、公平原则和财政原则等三个基本原则。但就目前我国现行的房地产税收制度，在调节土地资源优化配置方面未起到相应的作用，且税收流失题目严重，导致征收本钱较高；在调节个人财富收进方面也收效甚微，且税收负担不公道；同时也未成为地方财政收进的主要来源，逐年增长的比例均低于GDP的增长比例，表现出不协调的关系。我国现行房地产税收体系中存在的主要题目如下。
　　1．租税费界定不清，相互错位，难以发挥土地税种的调控作用
　　（1）以税代租。如城镇土地使用税就带有明显的地租性质。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，征收土地使用税是为了调节土地级差收益而开征，且纳税人是土地使用者，采用定额税率，按实际占用不同等级土地面积进行征收，而不是按土地价值征收，从而可看出土地使用税明显具有地租现象。