浅析土地增值税的税收筹划(2)
2017-03-14 01:14
导读：三、利用税收优惠政策法 1.按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额
三、利用税收优惠政策法 1.按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就将全部增值额按规定计税。根据此项规定，从纳税筹划的角度考虑，如果纳税人想要降低税负，就应综合考虑增值额增加所能带来的收益和放弃起征点的优惠所增加的税收负担两者之间的关系，从而选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。下面分别说明这两种情况下的筹划策略。 第一种情况：享受起征点的税收优惠。假定某房地产开发商建成一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为500； 则当其销售这批商品房的价格为x时，相应的销售税金及附加为：5%×（1 7% 3%）x=5.5%x. 式中，5%为营业税；7%为城市维护建设税；3%为费附加； 这时，其全部允许扣除项目金额为：500 5.5%x. 根据有关起征点的规定，享受起征点税收优惠的最高售价应满足：x-（500 5.5%x）（500 5.5%x）=20%即：x=1.2（500 5.5%x） 解以上方程，得x=642.40； 此时，全部允许扣除项目金额=500 5.5%×642.40=535.33 也就是说，开发商只有将其销售额控制在642.40以内，才能享受到免征土地增值税的税收优惠，否则将全额征税。 第二种情况：如果企业想通过提高售价达到增加收益的目的，则当增值率略高于20%时，即应适用“增值率在50%以下，税率为30%”的规定。沿用上例，假定此时的售价为642.40 y（式中y为提高的售价）；相应的允许扣除项目金额应当提高5.5%y（为销售税金及附加的增加额）； 这时，全部允许扣除项目的金额=535.33 5.5%y； 增值额=（642.40 y）-（535.33 5.5%y）=107.07 94.5%y； 企业应交纳的土地增值税=（107.07 94.5%y）×30%=32.12 0.28y 若企业欲使提高售价带来的收益超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使y
