对德国房地产评估的考察与思考(2)
2017-09-09 05:40
导读：四、国有资产在市场下的转变历程 原东德的国有均由托管局负责将其尽快私有化。托管局是联邦政府下一个企业，管理原东德的国有资产，评估这些不动
四、国有资产在市场下的转变历程
原东德的国有均由托管局负责将其尽快私有化。托管局是联邦政府下一个企业，管理原东德的国有资产，评估这些不动产，并努力将其卖出。托管局下设的房地产管理部门负责房地产的评估工作。房地产管理部门雇佣自由评估师对不动产进行评估、同时雇佣一些评估师成立评委会，负责制定托管局的评估政策且对评估结果进行审核。评委会由15到20个来自各行各业的专业人士组成，每届任期四年，其工作完全独立，不受托管局的干扰。评委们并不放弃原有的工作，在托管局也仅是获得象征性的车马费。在国有资产评估中主要采用收益还原法，因为托管的房地产除住宅外均是希望得到收益的。托管局在新的联邦州有10个分理机构，在柏林布兰登堡地区有3个。托管局只负责管理、出售经营的房屋，监督管理者，一是调查管理者执行情况；二是管理者每季度上报环境报告，每季度报告中包括垃圾处理，每年上报一次危险品的情况。管理人与托管局有合同，个人负责。托管局出售不动产的原则有两点：（l）买主得到一定优惠；（2）买主与托管局合力清理不动产，但托管局不为此付支付清理费，因在售价中不包括清理费用。土地的评估资用由产权人支付。
五、考察体会及工作建议
（一）房产税调整为不动产税，按市场价值征税，更符合经济，有利于市场经济的正常运行。
在德国，房屋、土地是分开征税的，属财产税的征收范围，但其均是以市场价格即评估价格作为计税依据的，使得税收工作与国家经济紧密相连。
目前，在我国房产税的政策规定中，房产税的计税依据主要是纳税人房地产的账面原值或租金收入。由于纳税人获得房地产的时间、形式不同，其账面原值的差异也较大，且随市场经济的发展，房地产价值也是随时变动的，账面原值已不能及时反映房地产的真正价值。计税依据的差异导致房产税的征收管理工作无法真正体现财产税的性质，并对市场经济的发展发生了一定的负作用。鉴于房屋产权和土地使用权已是拥有者的财产，且账面原值又不能真实、准确的反映出房地产的价值，在以市场经济和公平税赋为原则的前提下，建议有关部门对房产税政策进行调整，将房产税调整为不动产税，明确以不动产的市场价值为计税依据，以保证我国税收工作与市场经济发展相衔接，促进市场经济的顺利发展。
（科教论文网 lw.nSeAc.com编辑发布） （二）成立专门的评估委员会，定期绘制全市房产税计税依据图，体现公平税赋的原则，便于征收管理。
目前，房产税、城房税的计税依据包括房产原值（含评估值）、税务机关估值。对于纳税人按规定进行评估并相应调整账目的，可将其评估值视作房产原值。由于目前本市评估行业尚属一个新兴的行业，并不规范，在评估时根据纳税人评估目的的不同评估结果也是多种多样的。纳税人用以调整会计账目的评估值也是各种各样的。对于没有房产原值且纳税人未进行评估的不动产，可由税务机关参照房地产管理部门制定的评估标准进行评估。但房地产管理部门评估标准制定时间较早，评估标准过低，已无法适应现在的市场经济。鉴于以上原因，建议可以比照德国托管局的做法，雇佣上各行业中专业评估人员组成评估委员会。评估委员会在独立工作的原则下，按照市场经济的条件，定期绘制全市房产
税计税依据图，标明各区域内不同用途的房地产价
值。税务机关在确认该图的正确性后，根据此图征收房产税。既简便了征收管理工作，又可确保纳税人税赋公平。
