浅析当前房地产偷逃税问题及治理对策(3)
2017-09-16 01:55
导读：三、房地产企业能够偷逃税收的原因分析 房地产业是现行税制下缴纳地方税种最多的行业，涉及税（费）种类多达十几个，其中偷逃税比例较高的税种都
三、房地产企业能够偷逃税收的原因分析 房地产业是现行税制下缴纳地方税种最多的行业，涉及税（费）种类多达十几个，其中偷逃税比例较高的税种都集中在营业税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税等税种上。究其根源有以下几方面原因： （一）我国现行房地产税收政策繁杂，给纳税人自行申报纳税带来难度，同时也为房地产开发企业偷逃税提供了可能。首先，房地产市场的税制结构不合理。在房地产业目前的链条中，从土地使用权的出让到房地产的开发、转让、保有等诸环节涉及的税种有12个。由于涉及的税种多， 各税种的征收环节和计税依据各不相同，这些繁杂的税种和过程有点让内行记不住，外行看不懂，造成征管难度大，税源控管存在较多的漏洞，税收流失比较严重。加上房地产开发阶段税少、税负轻，而流通环节税重，这种税制结构更进一步鼓励了房地产企业投机，致使逃税现象严重。其次，房地产市场的税费多，负担重，使企业税负重，增加了建房成本，使部分房地产企业偷起税来“理直气壮”。再次，土地使用税计税依据不合理。我国土地使用税的征收，不是按价值征收，而是按面积征收，这种征税形式不能随着课税对象价值的上升而上升，具有税源不足而缺乏弹性的缺陷。这在某种程度上纵容了房产商去投机和偷漏税款。此外，内外有别的两套税制，导致房地产市场上的不公平竞争，也使得内、外资房产企业的偷税手段更复杂、更隐蔽。 （二）房地产开发具有较复杂的背景，为房地产开发企业偷逃税提供了可能。房地产开发企业大致可分为两类，一类是职能部门下设的“三产”或“集体”企业，利用部门优势从事房地产业开发；另一类是一部分下海经商的能人和部分具有一定社会背景和社会活动能力的人，组建了有限责任公司（有的实际就是一个人的股份，实为个体老板），他们与政府及相关职能部门有着千丝万缕的联系，或具有很强的活动能力，才能在项目立项、融资、开发、销售等多环节中闯关成功。因此，为了追求高额利润，抓住行业经营的特殊性，他们利用其自身力和拥有的各种社会资源干扰和影响着房地产税收的征管，抓住税收监管的空档和漏洞以及对偷逃税的处罚不力等因素，采取各种复杂隐秘的手段千方百计偷逃国家税收。同时，由于房地产企业不仅能给地方政府带来滚滚的财源，而且能为地方政府树立良好的社会形象，在短期利益驱动下，地方政府或多或少地对房地产企业进行干预，无形中为房地产企业偷逃税款充当了“保护伞”。如有的地方政府为加快城市建设，减轻财政支出压力，在招标的房地产开发项目中附加配套开发建设项目，并越权做出税收减免承诺，要求税务部门提供税收优惠，或擅自扩大税收优惠政策享受的范围，严重损害了税法的权威性和严肃性。 （三）房地产开发的环节过多、时间过长，为房地产开发企业偷逃税提供了可能。从房地产开发企业业务流程看，一个合法的房地产开发企业，要经历土地使用许可证的申请、房地产开发项目立项和投资计划审批、规划和施工许可申请，而在办理这些申请和许可期间，已经发生了部分开发成本及费用，但这些成本费用的支付都是在税务管理和纳税申报事项前发生的。税务部门是在房地产开发企业开发产品事后才能介入管理，因而不能有效监控、准确掌握房地产开发企业在房地产开发过程中形成的成本费用信息。加上目前现行税收政策规定土地增值税的计税依据是土地增值额，企业所得税的计税依据为应纳税所得额，而房地产开发企业利用其产品开发周期较长或先后滚动开发的行业特性，不按财务制度和税法规定进行正确的财务核算和纳税申报，使得房地产行业成了偷逃税的重灾区。 （四）税务机关对打击房地产业涉税违法行为力度不够，客观上为房地产业偷逃税款提供了机会。首先，税务机关与其他行政管理部门之间的房地产开发项目信息交流较少，自身也不具备收集相关信息的手段，无法在房地产开发过程中有效地参与管理和监控，客观上给了房地产业纳税人偷逃税款的机会。其次，税务部门检查税收一般是以年度为单位，但房地产企业大部分都是跨年度、跨地域滚动开发，流动性比较大，很容易造成亏损的假象。不少开发商往往是一个楼盘还没有卖完，没有等到结算，就用卖房款去开发另一个楼盘，尽管一个一个楼盘销售了，但是账面上却一直是亏损的。还有的开发商拿到一个项目成立一个公司，等这个项目完成后立即注销旧公司成立新公司，利用新办企业偷逃税款。再次，税务人员在查处涉税案件过程中受到各种因素干扰，以补代罚、以罚代刑，导致行政处罚力度低。偷逃税成本不高是造成该行业纳税人屡查屡犯，屡教不改的重要原因。
