日本房地产税制概况及经验借鉴(2)
2017-09-25 01:31
导读：日本房地产转让课税 日本对个人和法人的房地产转让收益均征收国税和地方税，但征收方法有所差异。首先，普通个人转让房地产的收益只需缴纳个人所
日本房地产转让课税 日本对个人和法人的房地产转让收益均征收国税和地方税，但征收方法有所差异。首先，普通个人转让房地产的收益只需缴纳个人所得税和个人居民税。房地产保有期以5年为界限，对个人超过5年的长期转让收益征收15g的个人所得税和5%的个人居民税，对不超过5年的短期转让收益征收30%的个人所得税和9%的居民税。通过对短期或超短期房地产转让收益课以重税，抑制以获取土地升值利益为目的的投机行为。房地产转让收益按照分类课税的方法，对总收入减去取得费（各种税费、贷款利息）、转让费（各种损失费、中介费、违约金）、扣除额（3千万日元）之后的余额征收。其次，专门从事不动产业的个人转让房地产的收益不属于转让所得，而纳入经营所得，与此类似的情况，如农户或职员在自有土地上建造房屋后转让的收益，纳入杂项所得，均采用综合计税方式。上述两种所得视规模还须缴纳事业税；此外，从事房地产租赁业（属于以营业为主的工商业范畴）的个人也须缴纳事业税。个人事业税对工商业、畜牧水产业、自由职业征收，税率分别为5%；5、4%、5%. 对法人的房地产转让收益首先计算出法人税税额，方法是先对销售收入和成本费用进行核算，求出税前利润，并作出相应的税务调整后，按当期收入额乘以适用税率来计算。法人税对资本金超过1亿日元的法人适用税率为30%，资本金低于1亿日元的法人按年收入额低于800万日元的部分适用税率为22%，超过800万日元的部分适用税率为30%.法人居民税的计税依据也是上述法人税税额，地方政府对法人税税额按照一定的比例（5%的都道府县民税 12.3%的市町村民税=17.3%）以及按法人规模（资本金和从业人员）定额征收法人居民税。此外，法人转让房地产还须缴纳事业税，计税依据为经营所得。法人事业税不区分行业种类，对全部经营所得征收，分别采用5%、7.3%、9.6%的比例税率。不论个人还是法人，计算事业税时均可以作为费用，从翌年的个人及法人税额中向后结转扣除。
经验与借鉴 1.日本房地产税制吸取国际通行做法，形成了对房地产取得、保有、转让各环节协调征税的体制。通过设计合理的房地产税制促进房地产流通、满足供需平衡、抑制投机，始终是房地产税制的课题。对房地产价值追求合理税负的关键是房地产转让课税和保有课税相结合，从而发挥税收的相乘效应。从长期看，转让和保有税率过高过低均对产生不利：税率过高在地价上升期会降低需求、阻碍流通，在地价下降期造成房地产供大于需，供需不平衡导致房地产交易冻结；相反，税率过低则起不到抑制投机的作用。因此，为了减少税制对房地产交易和地价波动的负面影响，应该保持税制的稳定。在地价上升期对投机色彩较浓的短期转让所得重课，而对投机色彩较轻的长期转让所得轻课，以达到抑制投机，优先居住的目的。我国房地产税重流转轻取得、保有，应改变这种局面，借鉴日本做法协调各环节征税机制，并通过强化执行程序加强政策效果。 2.日本的财产登记制度和地价公示制度对于保障纳税人财产安全、确保税收收入、维持评估的全国统一性起到重要作用。财产登记制度的保障机制在于，虽然房地产交易凭借买卖合同有效成立，但如果买方不立即登记注册，卖主随即可将房地产卖给其他人，而先登记的人成为房地产所有者。因此，买主为维护自身权利而进行登记，国家为保障纳税人所有权而征收登记注册税，房地产权属关系发生变更时也必须进行所有权转移登记。由于财产登记制度实行严格的精细化管理，几乎无遗漏地将所有房地产纳税人都纳入征税台账，从而确保了税收收入的及时足额征收。地价公示制度则维持了财产评估的公正合理性，公示价格是房地产交易的一般性指导价格，是判断合理价格的客观标准。我国在进行房地产税制度改革时，首先要建立的就是健全的房地产所有权人的利益保障机制、国家收入保障机制以及合理的价格评估机制。 3.日本对房地产保有环节的征税，根据房地产用途和纳税人负担能力，采用差别税率。其差别税率的具体含义体现在对计税依据的调整上：比如，对于受政策性照顾的房地产如公益事业、住宅、灾区等，计税依据按一定比例压缩，以减轻税负。另外，按照公平效率原则和受益负担原则，日本房地产评估额通常设定得较低，收益高的商业区税率高于收益低的住宅区，并根据各地区土地利用形式和取得的收益，采用相应的合理税率。房地产税的差别税率对我国未来城市的合理规划与建设，对、文化、景观、农田的保护和方便居民生活也将提供大有可为的空间。
